Immobilieneigentum in Belgien: Was Käufer wissen müssen

Belgien zählt zu den gefragtesten Immobilienstandorten Europas – nicht nur aufgrund seiner zentralen Lage, sondern auch wegen seiner stabilen Wirtschaft, soliden Rechtsordnung und hohen Lebensqualität. Ob als privater Käufer auf der Suche nach einem Zweitwohnsitz, als Unternehmen mit Expansionsplänen oder als Investor mit Blick auf attraktive Renditen: Der belgische Immobilienmarkt bietet vielfältige Möglichkeiten in urbanen Zentren wie Brüssel, Antwerpen oder Gent sowie in ländlichen Regionen und Küstenlagen.

Gleichzeitig bringt der Erwerb einer Immobilie im Ausland – und damit auch in Belgien – spezifische rechtliche, steuerliche und administrative Herausforderungen mit sich. Jedes Land hat eigene Vorschriften zu Eigentum, Kaufabwicklung und Besteuerung. Wer diese frühzeitig kennt und sich professionell begleiten lässt, kann Risiken minimieren und den Weg zu einer sicheren Investition ebnen.

Finanzielle und steuerliche Aspekte beim Immobilienkauf in Belgien

Beim Kauf einer Immobilie in Belgien sollten Käufer die anfallenden finanziellen und steuerlichen Verpflichtungen sorgfältig berücksichtigen. Zu den wichtigsten Kosten zählt die Grunderwerbsteuer, die je nach Region – also in Flandern, Wallonien oder Brüssel – zwischen 10 und 12,5 Prozent des Kaufpreises liegt. In bestimmten Fällen, etwa beim Erwerb des Hauptwohnsitzes, können Ermäßigungen oder Freibeträge gewährt werden. Der Kauf muss in Belgien stets über einen Notar abgewickelt werden, dessen Gebühren gesetzlich geregelt sind und in der Regel zwischen 1 und 1,5 Prozent des Kaufpreises zuzüglich Mehrwertsteuer betragen. Hinzu kommen weitere Nebenkosten wie Grundbuch- und Verwaltungsgebühren sowie eventuell Maklerprovisionen.

Für die Finanzierung stehen auch ausländischen Käufern Hypothekendarlehen belgischer Banken offen, wobei meist ein Eigenkapitalanteil von mindestens 10 bis 20 Prozent des Kaufpreises erforderlich ist. Die genauen Konditionen hängen von der Bonität und der Immobilie selbst ab. Nach dem Erwerb fallen laufende Kosten an, insbesondere die jährliche Grundsteuer, deren Höhe sich nach dem Katasterwert richtet und regional unterschiedlich ausfallen kann. Wer seine belgische Immobilie vermietet, muss die daraus erzielten Mieteinnahmen in Belgien versteuern. Auch Nicht-Residenten unterliegen mit ihren belgischen Immobilien bestimmten steuerlichen Pflichten.

Es ist wichtig zu wissen, dass sich steuerliche Vorschriften und Steuersätze je nach Region unterscheiden können. Belgien hat zudem mit vielen Ländern, darunter auch Deutschland, Doppelbesteuerungsabkommen geschlossen, um eine doppelte Besteuerung von Einkünften aus Immobilien zu vermeiden. Um unerwartete Kosten und steuerliche Nachteile zu vermeiden, empfiehlt sich vor dem Kauf eine individuelle Beratung durch einen erfahrenen Steuerberater oder Notar, der mit den belgischen und internationalen Regelungen vertraut ist.

Wer in Belgien eine Immobilie kaufen möchte, hat die Wahl zwischen verschiedenen Immobilienarten und Eigentumsformen. Besonders gefragt sind Eigentumswohnungen, Einfamilienhäuser, Stadthäuser, Ferienimmobilien an der Küste sowie Anlageobjekte in Großstädten wie Brüssel oder Antwerpen.

• Volleigentum (Propriété pleine / Volle eigendom): Der Käufer wird alleiniger Eigentümer von Grundstück und Gebäude. Dies ist die gängigste Form bei Häusern oder freistehenden Immobilien.
• Miteigentum (Copropriété / Mede-eigendom): Typisch bei Wohnungen: Man besitzt einen Anteil an gemeinschaftlichen Bereichen (z. B. Treppenhaus, Dach), während die Wohnung selbst im Sondereigentum steht.
• Baurecht (Droit de superficie / Opstalrecht): Hier darf auf einem fremden Grundstück gebaut oder genutzt werden – oft bei gewerblichen Projekten oder Erbpachtmodellen relevant.
• Nießbrauch (Usufruit / Vruchtgebruik): Das Nutzungsrecht einer Immobilie liegt bei einer Person, das Eigentum bei einer anderen – z. B. in Erb- oder Vermögenskonstellationen.

Risiken und wichtige Prüfungen vor dem Immobilienkauf in Belgien

Der Kauf einer Immobilie in Belgien sollte sorgfältig vorbereitet werden – nicht nur aus rechtlicher, sondern auch aus wirtschaftlicher Sicht. Eine professionelle Due-Diligence-Prüfung ist unverzichtbar, um spätere Überraschungen zu vermeiden. Zu den wichtigsten Punkten gehört die Überprüfung der Eigentumsverhältnisse: Ist der Verkäufer rechtmäßiger Eigentümer? Gibt es Miteigentümer, bestehende Hypotheken oder Nutzungsrechte Dritter?

Ebenso relevant sind baurechtliche Aspekte – etwa, ob die Nutzung der Immobilie dem örtlichen Bebauungsplan entspricht oder ob geplante Bauprojekte in der Umgebung den Wert beeinflussen könnten. Auch technische Details wie der Zustand der Bausubstanz, mögliche Altlasten oder ein fehlender Energieausweis (EPC) sollten vor dem Kauf bekannt sein.

Nicht zu unterschätzen sind außerdem steuerliche Risiken oder bestehende Verträge – etwa Mietverhältnisse, Dienstbarkeiten oder andere Belastungen im Grundbuch. Unsere deutschsprachigen Anwältinnen und Anwälte unterstützen Sie bei der umfassenden rechtlichen Prüfung aller Unterlagen und begleiten Sie durch den gesamten Erwerbsprozess – damit Sie rechtssicher und informiert investieren.

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