Immobilieneigentum in den Niederlanden: Was Käufer wissen müssen

Die Niederlande zählen zu den stabilsten und gefragtesten Immobilienmärkten Europas – dank ihrer soliden Wirtschaft, guten Infrastruktur, hohen Lebensqualität und strategischen Lage im Herzen Westeuropas. Ob ein Stadthaus in Amsterdam, ein Apartment in Rotterdam, ein Ferienhaus an der Küste oder ein Renditeobjekt in Utrecht – der niederländische Immobilienmarkt bietet vielfältige Chancen für Eigennutzer wie auch für Investoren.

Gleichzeitig bringt der Immobilienerwerb in den Niederlanden – wie in jedem Ausland – spezifische rechtliche, steuerliche und verwaltungstechnische Herausforderungen mit sich. Eigentumsstrukturen, notarielle Abläufe, Finanzierung und steuerliche Vorschriften unterscheiden sich teils deutlich von den Gepflogenheiten im deutschsprachigen Raum. Wer sich frühzeitig mit diesen Rahmenbedingungen auseinandersetzt und eine fundierte rechtliche Beratung in Anspruch nimmt, kann Risiken minimieren und eine gut abgesicherte Investitionsentscheidung treffen.

Wer in den Niederlanden eine Immobilie kaufen möchte, sollte sich frühzeitig mit den anfallenden Kosten und steuerlichen Pflichten vertraut machen. Zu den wichtigsten Kosten zählt die Grunderwerbsteuer („overdrachtsbelasting“), die in der Regel 2 % des Kaufpreises für Wohnimmobilien beträgt. Für Investoren oder bei gewerblichen Immobilien können abweichende Sätze gelten. Beim Kauf von Neubauten entfällt die Grunderwerbsteuer oft, dafür wird die Mehrwertsteuer (BTW) fällig, die meist 21 % beträgt. Zusätzlich fallen Notargebühren, Grundbuchgebühren und eventuell Maklerprovisionen an.

Ausländische Käufer können in den Niederlanden häufig auch Hypothekendarlehen bei niederländischen Banken aufnehmen. Üblicherweise ist ein Eigenkapitalanteil von mindestens 10 bis 20 % erforderlich. Die genauen Konditionen hängen von der Bonität des Käufers und dem Wert der Immobilie ab.

Nach dem Kauf fallen laufende Kosten an, etwa die jährliche Grundsteuer („onroerendezaakbelasting“, OZB), die sich nach dem Wert der Immobilie richtet und je nach Kommune variiert. Wer seine Immobilie vermietet, muss die Mieteinnahmen in den Niederlanden versteuern. Für Nicht-Residenten gelten besondere steuerliche Regelungen. Die Niederlande haben mit vielen Ländern, darunter auch Deutschland, Doppelbesteuerungsabkommen abgeschlossen, um eine doppelte Besteuerung von Immobilienerträgen zu vermeiden.

Wer in den Niederlanden eine Immobilie erwerben möchte, kann zwischen verschiedenen Immobilienarten und Eigentumsformen wählen. Besonders gefragt sind Eigentumswohnungen, Einfamilienhäuser, Reihenhäuser, Ferienimmobilien in beliebten Küstenregionen sowie renditestarke Anlageobjekte in Städten wie Amsterdam, Rotterdam oder Den Haag.

• Volleigentum (Volledige eigendom): Der Käufer wird alleiniger Eigentümer von Grundstück und Gebäude. Dies ist die häufigste Eigentumsform bei freistehenden Häusern und Einfamilienhäusern.
• Miteigentum (Appartementsrecht): Typisch bei Eigentumswohnungen: Man besitzt das Sondereigentum an der Wohnung sowie einen Anteil am gemeinschaftlichen Eigentum (z. B. Treppenhaus, Dach, Außenanlagen). Rechte und Pflichten sind in der Teilungserklärung (splitsingsakte) geregelt.
• Erbpacht (Erfpacht): Das Erbbaurecht erlaubt es, auf einem fremden Grundstück Immobilien zu errichten oder zu nutzen, meist gegen Zahlung eines jährlichen Erbpachtzinses. Diese Form ist in den Niederlanden weit verbreitet, insbesondere in städtischen Gebieten.
• Nießbrauch (Vruchtgebruik): Das Nutzungsrecht an der Immobilie verbleibt bei einer Person, während das Eigentum bei einer anderen liegt. Diese Regelung wird oft in Erb- oder Vermögenssituationen genutzt.

Der Immobilienkauf in den Niederlanden sollte sorgfältig vorbereitet und umfassend geprüft werden – sowohl aus rechtlicher als auch wirtschaftlicher Sicht. Eine gründliche Due-Diligence-Prüfung ist entscheidend, um spätere rechtliche oder finanzielle Überraschungen zu vermeiden. Wesentliche Punkte sind die Überprüfung der Eigentumsverhältnisse: Ist der Verkäufer eingetragener Eigentümer? Gibt es Miteigentümer, Grundschulden, Nutzungsrechte oder andere Belastungen?

Ebenso wichtig sind baurechtliche Aspekte – beispielsweise ob die Nutzung dem örtlichen Bebauungsplan (Bestemmingsplan) entspricht, ob alle notwendigen Genehmigungen vorliegen und ob durchgeführte Umbauten legal sind. Auch der technische Zustand der Immobilie sowie eventuell bestehende Umweltbelastungen sollten vor dem Kauf geprüft werden.

Darüber hinaus sind steuerliche und vertragliche Risiken zu beachten – etwa bestehende Mietverträge, Dienstbarkeiten oder andere vertragliche Verpflichtungen. Unsere deutschsprachigen Anwältinnen und Anwälte unterstützen Sie bei der umfassenden rechtlichen Prüfung aller Unterlagen und begleiten Sie zuverlässig durch den gesamten Kaufprozess – damit Ihre Investition in den Niederlanden sicher und gut abgesichert ist.

So geht’s:

1. Whitepaper herunterladen
2. Alle wichtigen Infos zum Immobilienerwerb in den Niederlanden ab Seite 26 entdecken