Immobilieneigentum in den USA: Was Käufer wissen müssen

Die Vereinigten Staaten zählen zu den dynamischsten und vielfältigsten Immobilienmärkten weltweit. Ob als privater Käufer auf der Suche nach einem Ferienhaus in Florida, als Unternehmer mit Expansionsplänen oder als Investor mit Blick auf stabile Wertentwicklung in Metropolregionen wie New York, Los Angeles oder Austin – der US-Immobilienmarkt bietet attraktive Chancen, eine breite Auswahl an Lagen und ein vergleichsweise investorenfreundliches Umfeld.

Gleichzeitig ist der Immobilienerwerb in den USA – insbesondere für ausländische Käufer – mit spezifischen rechtlichen, steuerlichen und administrativen Anforderungen verbunden. Jede Bundesstaat hat eigene Vorschriften zu Eigentumsformen, Kaufprozessen und Abgaben. Wer diese frühzeitig kennt und sich professionell begleiten lässt, kann Risiken minimieren und den Kauf rechtssicher und effizient gestalten.

Finanzielle und steuerliche Aspekte beim Immobilienkauf in den USA

Beim Kauf einer Immobilie in den USA sollten Käufer – insbesondere aus dem Ausland – die finanziellen und steuerlichen Rahmenbedingungen genau prüfen. Eine Grunderwerbsteuer („Transfer Tax“) wird je nach Bundesstaat und teilweise auch auf lokaler Ebene erhoben und kann zwischen 0,1 % und 2,5 % des Kaufpreises betragen. Weitere Kaufnebenkosten umfassen Gebühren für die „Title Insurance“ (Eigentumsgarantie), Escrow Services (Treuhandkonto), Grundbucheintragungen sowie eventuell Maklerprovisionen, die meist zwischen 5 % und 6 % liegen und in der Regel vom Verkäufer getragen werden – jedoch nicht immer.

Hypothekendarlehen sind für ausländische Käufer prinzipiell möglich, allerdings ist in der Regel ein hoher Eigenkapitalanteil von 30 % bis 50 % erforderlich. Die Kreditvergabe erfolgt meist unter strengeren Bedingungen als bei inländischen Käufern. Nach dem Erwerb ist jährlich eine Grundsteuer („Property Tax“) zu entrichten, deren Höhe vom Standort und dem geschätzten Marktwert abhängt – in Bundesstaaten wie New Jersey oder Texas kann sie über 2 % jährlich betragen.

Mieteinnahmen aus US-Immobilien unterliegen der US-Einkommensteuerpflicht – unabhängig vom Wohnsitz des Eigentümers. Die USA unterhalten mit zahlreichen Ländern, darunter Deutschland, ein Doppelbesteuerungsabkommen, das eine doppelte Besteuerung grundsätzlich verhindert. Für eine steuerlich optimierte Gestaltung empfiehlt sich eine frühzeitige Beratung durch einen Steuerexperten, idealerweise mit Kenntnissen im internationalen Steuerrecht.

Wer in den USA eine Immobilie erwerben möchte, trifft auf ein vielfältiges Angebot und unterschiedliche rechtliche Eigentumsformen. Beliebt sind Eigentumswohnungen („Condos“), freistehende Einfamilienhäuser („Single Family Homes“), Reihenhäuser („Townhouses“), Ferienimmobilien in touristischen Regionen (z. B. Florida oder Kalifornien) sowie Renditeobjekte in Metropolen wie New York, Los Angeles oder Miami.

• Fee Simple (Volleigentum): Die gebräuchlichste Form des Eigentums. Der Käufer erwirbt das uneingeschränkte Eigentum an Grundstück und Gebäude – vergleichbar mit dem klassischen Volleigentum in Europa.
• Condominium (Sondereigentum mit Gemeinschaftsanteilen): Eigentum an einer Wohneinheit innerhalb eines Gebäudekomplexes, kombiniert mit Miteigentum an gemeinschaftlichen Flächen (z. B. Flure, Pool, Dach). Regelungen erfolgen über die jeweilige „Homeowners Association“ (HOA).
• Cooperative (Co-op): Besonders verbreitet in Städten wie New York: Käufer erwerben keine Immobilie im klassischen Sinn, sondern Anteile an einer Genossenschaft, die das Gebäude besitzt – inklusive Wohnrecht für eine bestimmte Einheit.
• Leasehold (Erbbaurecht): Der Käufer erwirbt das Nutzungsrecht einer Immobilie für eine festgelegte Zeit – oft 50 bis 99 Jahre –, während das Grundstück im Eigentum Dritter verbleibt. Häufig bei öffentlich genutztem oder kirchlichem Land.

Ausländische Käufer sollten sorgfältig prüfen, welche Eigentumsform am besten zu ihren Plänen passt – insbesondere im Hinblick auf Nutzung, Finanzierung und steuerliche Gestaltung. Eine rechtliche Beratung vor dem Kauf ist empfehlenswert.

Risiken und wichtige Prüfungen vor dem Immobilienkauf in den USA

Der Erwerb einer Immobilie in den USA erfordert eine gründliche Vorbereitung – rechtlich, steuerlich und wirtschaftlich. Eine sorgfältige Due-Diligence-Prüfung ist essenziell, um Risiken wie versteckte Belastungen, unklare Eigentumsverhältnisse oder vertragliche Verpflichtungen zu erkennen. Insbesondere sollte geklärt werden, ob der Verkäufer rechtmäßiger Eigentümer ist, ob Hypotheken, Grunddienstbarkeiten oder anderweitige Nutzungsrechte bestehen und ob der Grundbucheintrag („title“) frei von Ansprüchen Dritter ist.

Auch baurechtliche Genehmigungen, Zonenregelungen (z. B. „zoning ordinances“) und potenzielle Altlasten müssen geprüft werden – insbesondere bei älteren Gebäuden oder Grundstücken mit gewerblicher Vorprägung. Der bauliche Zustand sollte durch einen unabhängigen Gutachter (Home Inspector) geprüft werden.

Nicht zu unterschätzen sind zudem steuerliche Fallstricke, etwa bei der Vermietung durch Nicht-Residenten oder bei lokalen Abgaben wie Grundsteuer oder „Transfer Tax“. Wir unterstützen Sie bei der umfassenden rechtlichen und steuerlichen Prüfung – mit deutschsprachigen Ansprechpartnern und lokaler Expertise in den USA.

So geht’s:

1. Whitepaper herunterladen
2. Alle wichtigen Infos zum Immobilienerwerb in den USA ab Seite 66 entdecken