Immobilieneigentum in der Schweiz: Was Käufer wissen müssen

Die Schweiz zählt zu den begehrtesten Immobilienstandorten in Europa – dank ihrer stabilen Volkswirtschaft, hohen Lebensqualität, politischen Neutralität und atemberaubenden Landschaften. Ob eine Eigentumswohnung in Zürich, ein Chalet in den Alpen, ein Ferienhaus am Genfersee oder eine Anlageimmobilie in Städten wie Genf oder Basel – der Schweizer Immobilienmarkt bietet vielfältige Chancen für private Käufer, Pensionäre und Investoren.

Der Erwerb einer Immobilie in der Schweiz bringt jedoch spezifische rechtliche, steuerliche und administrative Herausforderungen mit sich, die sich deutlich von anderen Ländern unterscheiden. Beispielhaft sind die Lex Koller-Regelungen zum Erwerb durch Ausländer, die notarielle Beurkundung und die kantonal variierenden Steuersysteme. Wer diese Regularien kennt und sich fachkundig begleiten lässt, kann Risiken minimieren und eine solide Investitionsentscheidung treffen.

Finanzielle und steuerliche Aspekte beim Immobilienkauf in der Schweiz

Beim Erwerb einer Immobilie in der Schweiz sollten Käufer die anfallenden Kosten und steuerlichen Verpflichtungen sorgfältig kalkulieren. Zu den wichtigsten Ausgaben zählt die Handänderungssteuer, die je nach Kanton zwischen etwa 1 % und 3 % des Kaufpreises variiert. Teilweise gelten Freibeträge – etwa bei Erstwohnsitzen oder Übertragungen innerhalb der Familie.

Die Abwicklung des Kaufs erfolgt über einen Notar, dessen Gebühren gesetzlich geregelt sind und in der Regel zwischen 0,2 % und 0,5 % des Kaufpreises liegen. Hinzu kommen in der Regel Grundbuch- und Verwaltungsgebühren sowie ggf. Maklerprovisionen von ca. 3 %.

Auch ausländischen Käufern steht in vielen Fällen die Möglichkeit offen, ein Hypothekardarlehen bei Schweizer Banken aufzunehmen. Meist ist ein Eigenkapitalanteil von mindestens 20 bis 30 % erforderlich, wobei die genauen Konditionen von der Bonität und dem Objekt abhängen.

Nach dem Erwerb fallen laufend Kosten in Form von Liegenschaftssteuer, Gebühren für Abfall und Wasser, Unterhaltskosten der Gemeinschaft und allfällige Mietsteuereinnahmen bei vermieteten Objekten an. Diese sind je nach Kanton unterschiedlich geregelt. Einkünfte aus Vermietung unterliegen der Einkommenssteuer, sowohl auf Bundes- als auch auf Kantonsebene.

Die Schweiz verfügt über Doppelbesteuerungsabkommen mit vielen Ländern, darunter auch Deutschland, um eine doppelte Besteuerung von Einkommen und Vermögen zu vermeiden. Dennoch sind steuerliche Pflichten komplex – eine individuelle Beratung durch einen ortskundigen Steuerberater oder Notar wird dringend empfohlen, um Planbarkeit und Sicherheit zu gewährleisten.

Wer in der Schweiz eine Immobilie erwerben möchte, trifft auf verschiedene Objektarten und rechtliche Eigentumsformen. Beliebt sind vor allem Eigentumswohnungen, Einfamilienhäuser, Chalets in alpinen Regionen, Stadtwohnungen sowie Anlageimmobilien in Zentren wie Zürich, Genf oder Basel.

• Alleineigentum: Der Käufer wird alleiniger Eigentümer von Grundstück und Gebäude. Diese klassische Eigentumsform ist vor allem bei Einfamilienhäusern verbreitet.
• Stockwerkeigentum: Die Schweizer Variante des Wohnungseigentums entspricht dem deutschen Wohnungseigentum oder der „copropriété“ in Belgien. Man besitzt ein exklusives Sonderrecht an einer bestimmten Einheit (z. B. Wohnung) sowie Miteigentumsanteile an den gemeinschaftlichen Teilen der Liegenschaft (z. B. Dach, Treppenhaus, Garten).
• Baurecht: Das selbstständige und dauerhafte Baurecht ermöglicht es, auf einem fremden Grundstück ein Gebäude zu errichten und zu nutzen. Es ist meist langfristig (bis zu 100 Jahre) angelegt und wird im Grundbuch eingetragen. Baurechte sind in der Schweiz vor allem bei öffentlichen oder institutionellen Grundstücksinhabern verbreitet.
• Nießbrauch und Wohnrecht: Im schweizerischen Zivilrecht existieren vergleichbare Nutzungsrechte wie das Wohnrecht oder der Nutzniessung („Usufruct“). Solche Rechte werden häufig im Rahmen der Nachlassplanung oder familiären Eigentumsübertragungen eingesetzt.

Die Wahl der passenden Eigentumsform sollte stets unter Berücksichtigung der langfristigen Nutzung, steuerlichen Auswirkungen und rechtlichen Rahmenbedingungen erfolgen. Fachkundige Beratung ist insbesondere bei komplexeren Konstellationen unerlässlich.

Ein Immobilienkauf in der Schweiz sollte sorgfältig vorbereitet und umfassend geprüft werden – insbesondere von ausländischen Käufern, die mit den lokalen Gepflogenheiten oft weniger vertraut sind. Eine fundierte rechtliche und technische Due-Diligence ist unerlässlich, um spätere Überraschungen oder Haftungsrisiken zu vermeiden.

Zentral ist die Prüfung der Eigentumsverhältnisse: Ist der Verkäufer rechtmäßiger Eigentümer? Bestehen Hypotheken, Grundlasten oder Wegerechte? In der Schweiz erfolgt die Eigentumsübertragung ausschließlich über einen öffentlich beurkundeten Kaufvertrag mit anschließender Grundbucheintragung.

Auch baurechtliche Fragen spielen eine wichtige Rolle – z. B. ob das Gebäude den geltenden Bauvorschriften entspricht, ob Umbauten legal durchgeführt wurden oder ob die Nutzung im Einklang mit der Zoneneinteilung steht. Nicht zu unterschätzen ist zudem der technische Zustand der Immobilie – hier empfiehlt sich ein unabhängiges Gutachten.

Steuerliche und vertragliche Risiken, etwa bei bestehenden Mietverhältnissen, öffentlich-rechtlichen Auflagen oder Doppelbesteuerungsfragen, sollten ebenfalls vorab geprüft werden. In vielen Fällen bestehen kantonale Unterschiede, die nur mit lokaler Expertise richtig eingeschätzt werden können.

Unsere deutschsprachigen Anwältinnen und Anwälte unterstützen Sie bei der vollständigen Prüfung aller Unterlagen und begleiten Sie durch den gesamten Kaufprozess – damit Ihre Investition in der Schweiz rechtssicher, wirtschaftlich sinnvoll und langfristig abgesichert ist.

So geht’s: