Immobilieneigentum in Frankreich: Was Käufer wissen müssen

Frankreich zählt zu den beliebtesten Immobilienmärkten Europas – nicht nur wegen seines attraktiven Klimas, der reichen Kultur und vielfältigen Landschaften, sondern auch aufgrund seiner stabilen Wirtschaft und verlässlichen Rechtsordnung. Ob als Ferienhaus am Mittelmeer, Zweitwohnsitz im Grünen, Renditeobjekt in Städten wie Paris, Lyon oder Bordeaux oder als langfristige Kapitalanlage – der französische Immobilienmarkt bietet vielfältige Chancen für private Käufer, Investoren und Unternehmen.

Der Erwerb einer Immobilie in Frankreich bringt jedoch spezifische rechtliche, steuerliche und administrative Herausforderungen mit sich. Es ist wichtig, die französischen Vorschriften zu Kaufabwicklung, Eigentumsrechten und Steuern genau zu kennen, um Risiken zu vermeiden und eine sichere Investition zu tätigen.

Finanzielle und steuerliche Aspekte beim Immobilienkauf in Frankreich

Beim Kauf einer Immobilie in Frankreich sollten Käufer die anfallenden finanziellen und steuerlichen Verpflichtungen genau beachten. Zu den wichtigsten Kosten zählt die Grunderwerbsteuer („droits de mutation“), die je nach Region und Immobilientyp zwischen etwa 5 und 6,5 Prozent des Kaufpreises liegt. Für Neubauten oder bestimmte Förderungen können reduzierte Sätze oder Ausnahmen gelten.

Der Kauf wird in Frankreich immer über einen Notar abgewickelt, dessen Gebühren gesetzlich geregelt sind und in der Regel etwa 1 bis 2 Prozent des Kaufpreises zuzüglich Mehrwertsteuer ausmachen. Zusätzlich fallen weitere Nebenkosten an, wie Gebühren für Grundbucheintragungen, Verwaltungskosten sowie gegebenenfalls Maklerprovisionen.

Auch ausländische Käufer haben Zugang zu Hypothekendarlehen bei französischen Banken, wobei meist ein Eigenkapitalanteil von mindestens 10 bis 30 Prozent erforderlich ist. Die Konditionen richten sich nach der Bonität des Käufers und dem Wert der Immobilie.

Nach dem Erwerb entstehen laufende Kosten, insbesondere die jährliche Grundsteuer („taxe foncière“) und teilweise die Wohnsteuer („taxe d’habitation“), die regional unterschiedlich ausfallen können. Wer seine Immobilie vermietet, muss die daraus erzielten Mieteinnahmen in Frankreich versteuern. Auch Nicht-Residenten unterliegen in Frankreich bestimmten steuerlichen Pflichten im Zusammenhang mit ihren Immobilien.

Es ist wichtig zu wissen, dass steuerliche Vorschriften und Steuersätze je nach Region und Immobilientyp variieren können. Frankreich hat mit vielen Ländern, darunter auch Deutschland, Doppelbesteuerungsabkommen geschlossen, um eine doppelte Besteuerung von Einkünften aus Immobilien zu vermeiden.

Wer in Frankreich eine Immobilie kaufen möchte, hat die Wahl zwischen verschiedenen Immobilienarten und Eigentumsformen. Besonders gefragt sind Eigentumswohnungen, Einfamilienhäuser, Stadthäuser, Ferienimmobilien an der Atlantik- oder Mittelmeerküste sowie Anlageobjekte in Großstädten wie Paris, Lyon oder Bordeaux.

• Volleigentum (Propriété pleine): Der Käufer wird alleiniger Eigentümer von Grundstück und Gebäude. Dies ist die gängigste Form bei Häusern oder freistehenden Immobilien.
• Miteigentum (Copropriété): Typisch bei Eigentumswohnungen: Man besitzt das Sondereigentum an der Wohnung selbst sowie einen Anteil an gemeinschaftlichen Flächen wie Treppenhaus, Dach oder Garten.
• Baurecht (Droit de superficie): Dieses Recht erlaubt es, auf einem fremden Grundstück zu bauen oder es zu nutzen, ohne Eigentümer des Grundstücks zu sein. Häufig relevant bei gewerblichen Projekten oder bei Erbpachtmodellen.
• Nießbrauch (Usufruit): Das Nutzungsrecht an einer Immobilie liegt bei einer Person, während das Eigentum bei einer anderen Person verbleibt – beispielsweise bei Erbschaften oder bestimmten Vermögenskonstellationen.

Risiken und wichtige Prüfungen vor dem Immobilienkauf in Frankreich

Der Kauf einer Immobilie in Frankreich sollte sorgfältig vorbereitet werden – nicht nur aus rechtlicher, sondern auch aus wirtschaftlicher Perspektive. Eine fundierte Due-Diligence-Prüfung ist essenziell, um spätere Überraschungen oder rechtliche Probleme zu vermeiden. Zu den zentralen Punkten gehört die Überprüfung der Eigentumsverhältnisse: Ist der Verkäufer tatsächlich eingetragener Eigentümer? Bestehen Hypotheken, Vorkaufsrechte oder Nutzungsrechte Dritter?

Auch baurechtliche Aspekte verdienen besondere Aufmerksamkeit – etwa, ob die aktuelle oder geplante Nutzung mit dem lokalen Bebauungsplan (PLU) vereinbar ist oder ob Infrastrukturprojekte in der Umgebung den Immobilienwert langfristig beeinflussen könnten. Ebenso wichtig ist die technische Prüfung: Der bauliche Zustand, eventuelle Altlasten, die Energieeffizienz (diagnostics de performance énergétique – DPE) oder das Vorliegen gesetzlich vorgeschriebener Diagnosen (z. B. zu Asbest, Blei, Termiten oder Überschwemmungsrisiken) sollten vor Vertragsabschluss bekannt sein.

Darüber hinaus sollten bestehende Verträge – etwa laufende Mietverhältnisse, Dienstbarkeiten oder Belastungen – sorgfältig geprüft werden. Auch steuerliche Fallstricke, insbesondere bei Vermietung oder späterem Wiederverkauf, dürfen nicht unterschätzt werden.

Eine rechtzeitige rechtliche Beratung durch erfahrene Expertinnen und Experten im französischen Immobilienrecht ist daher entscheidend, um alle Risiken zu erkennen und fundierte Entscheidungen treffen zu können.

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