Immobilieneigentum in Frankreich: Was Käufer wissen müssen

Immobilieneigentum in Frankreich
 

Warum Immobilien in Frankreich kaufen?

Frankreich zählt zu den beliebtesten Immobilienmärkten Europas – nicht nur wegen seines attraktiven Klimas, der reichen Kultur und vielfältigen Landschaften, sondern auch aufgrund seiner stabilen Wirtschaft und verlässlichen Rechtsordnung. Ob als Ferienhaus am Mittelmeer, Zweitwohnsitz im Grünen, Renditeobjekt in Städten wie Paris, Lyon oder Bordeaux oder als langfristige Kapitalanlage – der französische Immobilienmarkt bietet vielfältige Chancen für private Käufer, Investoren und Unternehmen.

Der Erwerb einer Immobilie in Frankreich bringt jedoch spezifische rechtliche, steuerliche und administrative Herausforderungen mit sich. Es ist wichtig, die französischen Vorschriften zu Kaufabwicklung, Eigentumsrechten und Steuern genau zu kennen, um Risiken zu vermeiden und eine sichere Investition zu tätigen.

Unsere Unterstützung beim Immobilienkauf in Frankreich

Ein Immobilienkauf in Frankreich ist immer mit rechtlichen, steuerlichen und sprachlichen Herausforderungen verbunden. Genau hier setzen wir an: Als internationales Kanzleinetzwerk mit deutschsprachigen Anwältinnen und Anwälten begleiten wir Sie umfassend bei Ihrem Immobilienvorhaben in Frankreich – rechtssicher, transparent und verständlich.

  • Prüfung von Vorverträgen („compromis de vente“) und Kaufverträgen

  • Begleitung bei Besichtigungen und Notarterminen

  • Beratung zu steuerlichen Aspekten, Grunderwerbsteuer („droits de mutation“) und Doppelbesteuerung

  • Überprüfung von Eigentumsverhältnissen, Belastungen und Nutzungsrechten

  • Betreuung durch erfahrene, deutschsprachige Ansprechpartner

Rechtliche Rahmenbedingungen beim Immobilienkauf in Frankreich

Der Kauf erfolgt in zwei wesentlichen Schritten: Zunächst wird ein Vorvertrag („compromis de vente“) abgeschlossen, der den Kauf verbindlich regelt und alle wichtigen Bedingungen enthält. Danach folgt die notarielle Beurkundung, mit der das Eigentum offiziell übertragen wird. Der Notar übernimmt dabei wichtige Prüfungen und sorgt für die Eintragung ins französische Grundbuch („cadastre“). Käufer aus dem Ausland sollten frühzeitig rechtliche Beratung in Anspruch nehmen, um Fristen, Vertragsinhalte und steuerliche Pflichten korrekt zu verstehen.

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Finanzielle und steuerliche Aspekte beim Immobilienkauf in Frankreich

Beim Kauf einer Immobilie in Frankreich sollten Käufer die anfallenden finanziellen und steuerlichen Verpflichtungen genau beachten. Zu den wichtigsten Kosten zählt die Grunderwerbsteuer („droits de mutation“), die je nach Region und Immobilientyp zwischen etwa 5 und 6,5 Prozent des Kaufpreises liegt. Für Neubauten oder bestimmte Förderungen können reduzierte Sätze oder Ausnahmen gelten.

Der Kauf wird in Frankreich immer über einen Notar abgewickelt, dessen Gebühren gesetzlich geregelt sind und in der Regel etwa 1 bis 2 Prozent des Kaufpreises zuzüglich Mehrwertsteuer ausmachen. Zusätzlich fallen weitere Nebenkosten an, wie Gebühren für Grundbucheintragungen, Verwaltungskosten sowie gegebenenfalls Maklerprovisionen.

Auch ausländische Käufer haben Zugang zu Hypothekendarlehen bei französischen Banken, wobei meist ein Eigenkapitalanteil von mindestens 10 bis 30 Prozent erforderlich ist. Die Konditionen richten sich nach der Bonität des Käufers und dem Wert der Immobilie.

Nach dem Erwerb entstehen laufende Kosten, insbesondere die jährliche Grundsteuer („taxe foncière“) und teilweise die Wohnsteuer („taxe d’habitation“), die regional unterschiedlich ausfallen können. Wer seine Immobilie vermietet, muss die daraus erzielten Mieteinnahmen in Frankreich versteuern. Auch Nicht-Residenten unterliegen in Frankreich bestimmten steuerlichen Pflichten im Zusammenhang mit ihren Immobilien.

Es ist wichtig zu wissen, dass steuerliche Vorschriften und Steuersätze je nach Region und Immobilientyp variieren können. Frankreich hat mit vielen Ländern, darunter auch Deutschland, Doppelbesteuerungsabkommen geschlossen, um eine doppelte Besteuerung von Einkünften aus Immobilien zu vermeiden.

Immobilienarten und Eigentumsformen in Frankreich im Überblick

Wer in Frankreich eine Immobilie kaufen möchte, hat die Wahl zwischen verschiedenen Immobilienarten und Eigentumsformen. Besonders gefragt sind Eigentumswohnungen, Einfamilienhäuser, Stadthäuser, Ferienimmobilien an der Atlantik- oder Mittelmeerküste sowie Anlageobjekte in Großstädten wie Paris, Lyon oder Bordeaux.

  • Volleigentum (Propriété pleine): Der Käufer wird alleiniger Eigentümer von Grundstück und Gebäude. Dies ist die gängigste Form bei Häusern oder freistehenden Immobilien.
  • Miteigentum (Copropriété): Typisch bei Eigentumswohnungen: Man besitzt das Sondereigentum an der Wohnung selbst sowie einen Anteil an gemeinschaftlichen Flächen wie Treppenhaus, Dach oder Garten.
  • Baurecht (Droit de superficie): Dieses Recht erlaubt es, auf einem fremden Grundstück zu bauen oder es zu nutzen, ohne Eigentümer des Grundstücks zu sein. Häufig relevant bei gewerblichen Projekten oder bei Erbpachtmodellen.
  • Nießbrauch (Usufruit): Das Nutzungsrecht an einer Immobilie liegt bei einer Person, während das Eigentum bei einer anderen Person verbleibt – beispielsweise bei Erbschaften oder bestimmten Vermögenskonstellationen.

Risiken und wichtige Prüfungen vor dem Immobilienkauf in Frankreich

Der Kauf einer Immobilie in Frankreich sollte sorgfältig vorbereitet werden – nicht nur aus rechtlicher, sondern auch aus wirtschaftlicher Perspektive. Eine fundierte Due-Diligence-Prüfung ist essenziell, um spätere Überraschungen oder rechtliche Probleme zu vermeiden. Zu den zentralen Punkten gehört die Überprüfung der Eigentumsverhältnisse: Ist der Verkäufer tatsächlich eingetragener Eigentümer? Bestehen Hypotheken, Vorkaufsrechte oder Nutzungsrechte Dritter?

Auch baurechtliche Aspekte verdienen besondere Aufmerksamkeit – etwa, ob die aktuelle oder geplante Nutzung mit dem lokalen Bebauungsplan (PLU) vereinbar ist oder ob Infrastrukturprojekte in der Umgebung den Immobilienwert langfristig beeinflussen könnten. Ebenso wichtig ist die technische Prüfung: Der bauliche Zustand, eventuelle Altlasten, die Energieeffizienz (diagnostics de performance énergétique – DPE) oder das Vorliegen gesetzlich vorgeschriebener Diagnosen (z. B. zu Asbest, Blei, Termiten oder Überschwemmungsrisiken) sollten vor Vertragsabschluss bekannt sein.

Darüber hinaus sollten bestehende Verträge – etwa laufende Mietverhältnisse, Dienstbarkeiten oder Belastungen – sorgfältig geprüft werden. Auch steuerliche Fallstricke, insbesondere bei Vermietung oder späterem Wiederverkauf, dürfen nicht unterschätzt werden.

Eine rechtzeitige rechtliche Beratung durch erfahrene Expertinnen und Experten im französischen Immobilienrecht ist daher entscheidend, um alle Risiken zu erkennen und fundierte Entscheidungen treffen zu können.

Häufige Fragen (FAQ) zum Immobilienkauf in Frankreich

Welche rechtlichen Risiken bestehen beim Immobilienerwerb in Frankreich für ausländische Käufer?

Ausländische Käufer müssen sich mit spezifischen rechtlichen Vorgaben vertraut machen – etwa in Bezug auf Eigentumsnachweise, baurechtliche Genehmigungen oder steuerliche Pflichten. Fehlende Due-Diligence-Prüfungen, unvollständige Vertragsunterlagen oder unerkannte Altlasten können finanzielle und rechtliche Risiken bergen.

Was muss ein rechtssicherer Vorvertrag („compromis de vente“) in Frankreich beinhalten?

Der „compromis de vente“ enthält wesentliche Vertragsbedingungen wie Kaufpreis, Zahlungsmodalitäten, Rücktrittsrechte, Fristen und mögliche aufschiebende Bedingungen („conditions suspensives“). Eine fachkundige Prüfung vor Unterzeichnung ist besonders für ausländische Käufer empfehlenswert.

Welche Rolle übernimmt der Notar in Frankreich – und was unterscheidet ihn von einem Anwalt?

Der Notar ist gesetzlich für die Abwicklung und Beurkundung des Kaufs zuständig und sorgt für die rechtliche Gültigkeit des Eigentumsübergangs. Anders als ein Anwalt vertritt er jedoch keine Partei, sondern handelt neutral. Eine ergänzende anwaltliche Beratung ist insbesondere bei komplexen Kaufkonstellationen sinnvoll.

Welche steuerlichen Verpflichtungen entstehen nach dem Immobilienkauf in Frankreich?

Neben der Grunderwerbsteuer fallen laufende Kosten wie die Grundsteuer („taxe foncière“) und ggf. die Wohnsteuer („taxe d’habitation“) an. Bei Vermietung sind Mieteinnahmen in Frankreich steuerpflichtig. Frankreich hat jedoch mit vielen Ländern – darunter Deutschland – ein Doppelbesteuerungsabkommen geschlossen.

Was ist rechtlich bei Renovierung, Umnutzung oder Erweiterung von Immobilien in Frankreich zu beachten?

Bauliche Veränderungen unterliegen in Frankreich oft Genehmigungspflichten durch die zuständige Kommune. Bei denkmalgeschützten Objekten, in Naturschutzgebieten oder bei Umwidmungen können zusätzliche Anforderungen gelten. Eine rechtliche Einschätzung sollte frühzeitig eingeholt werden.

Welche Besonderheiten gelten beim gemeinschaftlichen Eigentum („copropriété“) in Frankreich?

Beim Kauf einer Wohnung in einer „copropriété“ erwerben Käufer Sondereigentum an der Einheit sowie Miteigentum an gemeinschaftlichen Teilen. Der Zustand der Gemeinschaftsanlagen, Rücklagen, laufende Verfahren oder geplante Instandhaltungen sollten vor dem Kauf geprüft werden.

Begleiten Sie auch gewerbliche Immobilieninvestitionen oder Projektentwicklungen in Frankreich rechtlich?

Ja. Eine rechtliche Begleitung ist gerade bei gewerblichen Vorhaben, komplexen Grundstücksübertragungen oder Neubauprojekten in Frankreich unverzichtbar. Unsere Partnerkanzleien unterstützen bei der Vertragsgestaltung, Genehmigungsprüfung und Steueroptimierung.

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Expertenkanzlei:

Experte: RA Patrick Parnière

Kanzlei: Schreckenberg, Parnière & Associés

Kurzprofil Kanzlei:

Schreckenberg, Parnière & Associés ist eine seit mehreren Jahrzehnten in Straßburg etablierte Anwaltskanzlei mit einem qualifizierten Team von 20 Berufsträgern. Vier der Anwälte verfügen über exzellente Deutschkenntnisse, wodurch eine nahtlose Betreuung deutschsprachiger Mandanten gewährleistet wird.

Die Kanzlei berät und vertritt Mandanten aus ganz Europa in zahlreichen Rechtsgebieten, insbesondere auch in Immobilienangelegenheiten. Dank fundierter Fachkenntnisse und langjähriger Erfahrung ist Schreckenberg, Parnière & Associés Ihr idealer Partner für die erfolgreiche Realisierung Ihrer Projekte.