Immobilieneigentum in Italien: Was Käufer wissen müssen

Italien gehört zu den attraktivsten Immobilienmärkten Europas – nicht nur wegen seines mediterranen Klimas und seiner landschaftlichen Vielfalt, sondern auch aufgrund seines kulturellen Erbes, seiner Lebensqualität und regionaler Preisunterschiede, die sowohl für Eigennutzer als auch für Investoren interessante Möglichkeiten bieten. Ob ein Ferienhaus in der Toskana, eine Wohnung in Rom, eine Villa am Gardasee oder ein Anlageobjekt in Mailand: Der italienische Immobilienmarkt ist ebenso vielfältig wie dynamisch.

Zugleich bringt der Immobilienerwerb in Italien – wie in jedem anderen Ausland – spezifische rechtliche, steuerliche und verwaltungstechnische Herausforderungen mit sich. Eigentumsregelungen, notarielle Abläufe, Besteuerung und Baurecht unterscheiden sich teilweise deutlich von den Standards im deutschsprachigen Raum. Wer sich frühzeitig mit den Rahmenbedingungen vertraut macht und auf qualifizierte rechtliche Beratung zurückgreift, kann Risiken vermeiden und eine fundierte Kaufentscheidung treffen.

Finanzielle und steuerliche Aspekte beim Immobilienkauf in Italien

Wer in Italien eine Immobilie erwerben möchte, sollte sich frühzeitig mit den anfallenden Kosten und steuerlichen Pflichten vertraut machen. Eine der zentralen Ausgaben ist die Grunderwerbsteuer (Imposta di registro), die – je nach Objektart und Käuferstatus – unterschiedlich ausfallen kann. Bei einem Erstwohnsitz beträgt sie meist 2 % des Katasterwerts, beim Erwerb einer Zweit- oder Ferienimmobilie 9 %. Beim Kauf von Neubauten fällt stattdessen Mehrwertsteuer (IVA) an – in der Regel 10 %, in bestimmten Fällen auch 22 %. Weitere Nebenkosten entstehen durch Notargebühren, Eintragungskosten und gegebenenfalls Maklerprovisionen, die üblicherweise zwischen 3 und 5 % des Kaufpreises liegen.

Ausländische Käufer können grundsätzlich auch in Italien Immobilien mit einer Finanzierung durch italienische Banken erwerben. Dabei ist in der Regel ein Eigenkapitalanteil von mindestens 20 bis 30 % erforderlich. Die Kreditvergabe hängt stark von der Bonität und dem Objektwert ab.

Nach dem Kauf fallen laufende Kosten an – etwa die jährliche Grundsteuer (IMU), die bei nicht als Hauptwohnsitz genutzten Immobilien verpflichtend ist. Auch Einkünfte aus Vermietung müssen in Italien versteuert werden, wobei für Nicht-Residenten bestimmte Pauschalregelungen gelten. Italien hat mit vielen Staaten, darunter Deutschland, ein Doppelbesteuerungsabkommen, das eine doppelte Besteuerung von Mieteinnahmen oder Veräußerungsgewinnen verhindert.

Der italienische Immobilienmarkt bietet Käufern aus dem In- und Ausland eine große Vielfalt an Objekttypen und Eigentumsformen. Besonders beliebt sind Eigentumswohnungen, Rustici (Landhäuser), Stadthäuser, Villen an der Küste sowie Anlageimmobilien in Metropolen wie Rom, Mailand oder Florenz.

• Volleigentum (Piena proprietà): Der Käufer erwirbt das vollständige Eigentum an Grundstück und Immobilie. Dies ist die am weitesten verbreitete Eigentumsform, insbesondere bei Einfamilienhäusern und klassischen Wohnungen.
• Miteigentum (Proprietà indivisa / Condominio): Üblich bei Wohnanlagen. Man besitzt exklusiv eine Wohnung (Sondereigentum) und anteilig die gemeinschaftlichen Bereiche (z. B. Treppenhaus, Garten, Aufzug). Die Rechte und Pflichten sind gesetzlich geregelt.
• Baurecht (Diritto di superficie): Ermöglicht es, auf einem fremden Grundstück zu bauen oder ein bestehendes Gebäude zu nutzen – oft im Rahmen langfristiger Verträge mit Gemeinden oder Stiftungen, ähnlich einer Erbpacht.
• Nießbrauch (Usufrutto): Eine Person erhält das Recht, eine Immobilie zu nutzen und Erträge daraus zu ziehen (z. B. Mieteinnahmen), ohne deren Eigentümer zu sein. Häufig in Familien- oder Erbkonstellationen verwendet.

Italienisches Immobilienrecht kennt zudem spezielle Regelungen im landwirtschaftlichen Bereich sowie Sonderformen wie das nuda proprietà (bloßes Eigentum ohne Nutzungsrecht), die vor allem bei steuerlich optimierten Nachfolgegestaltungen eingesetzt werden.

Risiken und wichtige Prüfungen vor dem Immobilienkauf in Italien

Der Immobilienkauf in Italien sollte gut vorbereitet und sorgfältig geprüft werden – sowohl aus rechtlicher als auch wirtschaftlicher Sicht. Eine umfassende Due-Diligence-Prüfung ist unerlässlich, um spätere rechtliche oder finanzielle Überraschungen zu vermeiden. Zentrale Punkte sind die Überprüfung der Eigentumsverhältnisse: Ist der Verkäufer eingetragener Eigentümer? Gibt es Miteigentümer, Hypotheken, Nießbrauchsrechte oder andere Belastungen?

Ebenso wichtig sind baurechtliche Aspekte – z. B. ob die Nutzung dem geltenden Bebauungsplan (Piano Regolatore) entspricht, ob alle Genehmigungen vorliegen oder ob Umbauten legal ausgeführt wurden. Auch der technische Zustand der Immobilie, potenzielle Altlasten oder ein fehlender Energieausweis (Attestato di Prestazione Energetica, APE) sollten vorab geprüft werden.

Nicht zu unterschätzen sind auch steuerliche und vertragliche Risiken – etwa bestehende Mietverhältnisse, Dienstbarkeiten (servitù) oder vertragliche Bindungen. Unsere deutschsprachigen Anwältinnen und Anwälte unterstützen Sie bei der vollständigen rechtlichen Prüfung aller Unterlagen und begleiten Sie verlässlich durch den gesamten Kaufprozess – damit Ihre Investition in Italien sicher und fundiert erfolgt.

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