Immobilieneigentum in Polen: Was Käufer wissen müssen

Polen zählt zu den dynamischsten Immobilienmärkten Europas – dank seiner wachsenden Wirtschaft, steigenden Wohn- und Gewerbeflächen-Nachfrage und strategisch günstigen Lage in Mitteleuropa. Ob Eigentumswohnung in Warschau, Einfamilienhaus in Krakau, Ferienimmobilie an der Ostsee oder Renditeobjekt in Gdańsk: Polen bietet vielseitige Chancen für Eigennutzer und Investoren.

Zudem gibt es zahlreiche Förderprogramme, vor allem für energetische Sanierungen, und deutlich geringere Immobilienpreise im europäischen Vergleich. Der Erwerb einer Immobilie im Ausland bringt jedoch auch eigene Herausforderungen mit sich – etwa bezüglich Eigentumsrecht, notariellem Ablauf, Finanzierung und Steuern. Wer sich frühzeitig mit den rechtlichen und steuerlichen Rahmenbedingungen auseinandersetzt und qualifizierte Beratung in Anspruch nimmt, trifft fundierte Entscheidungen und minimiert Risiken.

Finanzielle und steuerliche Aspekte beim Immobilienkauf in Polen

Beim Immobilienkauf in Polen fallen verschiedene Kosten und Steuern an, die Käufer unbedingt kennen sollten. Die Grunderwerbsteuer („Podatek od czynności cywilnoprawnych“) beträgt in der Regel 2 % des Kaufpreises, sofern kein Mehrwertsteuerpflichtiger Verkäufer beteiligt ist. Beim Kauf von Neubauten fällt stattdessen häufig Mehrwertsteuer („VAT“) in Höhe von 8 % oder 23 % an, abhängig vom Objekt und dessen Nutzung.

Notargebühren und Eintragungskosten ins Grundbuch („Księga Wieczysta“) sind weitere übliche Nebenkosten. Maklerprovisionen betragen oft 2 bis 3 % des Kaufpreises.

Polnische Banken vergeben auch an ausländische Käufer Hypothekendarlehen, meist sind jedoch mindestens 20 % Eigenkapital erforderlich. Nach dem Erwerb fallen laufende Kosten wie Grundsteuer („Podatek od nieruchomości“) und gegebenenfalls Einkommenssteuer auf Mieteinnahmen an. Polen hat mit vielen Ländern Doppelbesteuerungsabkommen geschlossen, um eine doppelte Steuerbelastung zu vermeiden.

Eine individuelle Beratung durch erfahrene Steuerberater oder Anwälte ist ratsam, um alle finanziellen Verpflichtungen optimal zu planen und unerwartete Kosten zu vermeiden.

Der polnische Immobilienmarkt bietet eine breite Palette an Immobilienarten und Eigentumsformen, die für verschiedene Käufer interessant sind. Besonders gefragt sind Eigentumswohnungen in städtischen Gebieten, Einfamilienhäuser, Reihenhäuser sowie Ferienimmobilien an der Ostseeküste oder in den Masurischen Seen.

• Volleigentum (pełna własność): Der Käufer erwirbt das uneingeschränkte Eigentum an Grundstück und Gebäude. Dies ist die häufigste Form des Eigentums bei Wohnhäusern und Wohnungen.
• Miteigentum (współwłasność): Häufig bei Eigentumswohnungen oder gemeinschaftlich genutzten Grundstücken. Hierbei besitzt der Käufer einen Anteil an der gesamten Immobilie und an gemeinschaftlich genutzten Bereichen wie Treppenhäusern oder Gärten.
• Nießbrauch (użyczenie / użytkowanie): Eine Person erhält das Recht, eine Immobilie zu nutzen oder daraus Erträge zu ziehen, ohne Eigentümer zu sein. Diese Form ist oft in Familienverhältnissen oder bei Vermögensübertragungen relevant.
• Erbbaurecht (wieczyste użytkowanie): Ähnlich der Erbpacht in Deutschland, ermöglicht es, ein Grundstück langfristig zu nutzen, ohne Eigentümer zu sein. Diese Form wird vor allem bei städtischen Grundstücken angewandt.

In Polen gibt es zudem spezielle Regelungen für landwirtschaftliche Grundstücke sowie für gewerbliche Immobilien. Es ist wichtig, sich vor dem Kauf genau über die jeweilige Eigentumsform zu informieren, um rechtliche und steuerliche Konsequenzen richtig einschätzen zu können.

Risiken und wichtige Prüfungen vor dem Immobilienkauf in Polen

Der Immobilienkauf in Polen sollte sorgfältig vorbereitet und geprüft werden – sowohl aus rechtlicher als auch wirtschaftlicher Sicht. Eine umfassende Due-Diligence-Prüfung ist unerlässlich, um spätere rechtliche oder finanzielle Überraschungen zu vermeiden. Zentrale Punkte sind die Überprüfung der Eigentumsverhältnisse: Ist der Verkäufer eingetragener Eigentümer? Bestehen Hypotheken, Grundschulden, Nießbrauchsrechte oder andere Belastungen?

Ebenso wichtig sind baurechtliche Aspekte – zum Beispiel, ob die Nutzung der Immobilie dem geltenden Bebauungsplan entspricht, alle notwendigen Genehmigungen vorliegen und ob Umbauten legal durchgeführt wurden. Auch der technische Zustand der Immobilie, mögliche Altlasten oder das Vorhandensein eines Energieausweises (świadectwo energetyczne) sollten vor dem Kauf geprüft werden.

Nicht zu unterschätzen sind zudem steuerliche und vertragliche Risiken – etwa bestehende Mietverhältnisse, Dienstbarkeiten oder andere vertragliche Bindungen. Unsere deutschsprachigen Anwältinnen und Anwälte unterstützen Sie bei der umfassenden rechtlichen Prüfung aller Unterlagen und begleiten Sie verlässlich durch den gesamten Kaufprozess – damit Ihre Investition in Polen sicher und fundiert erfolgt.

So geht’s:

1. Whitepaper herunterladen
2. Alle wichtigen Infos zum Immobilienerwerb in Polen ab Seite 34 entdecken