Immobilieneigentum in Spanien: Was Käufer wissen müssen

Spanien zählt zu den beliebtesten Immobilienstandorten Europas – nicht nur wegen seines angenehmen Klimas und der vielfältigen Landschaft, sondern auch aufgrund seiner attraktiven Preise, guten Infrastruktur und lebendigen Kultur. Ob als privater Käufer auf der Suche nach einem Ferienhaus, als Unternehmen mit Expansionsplänen oder als Investor mit Fokus auf stabile Renditen: Der spanische Immobilienmarkt bietet vielfältige Chancen in beliebten Regionen wie der Costa del Sol, Barcelona, Madrid sowie in ländlichen und Küstengebieten.

Der Erwerb einer Immobilie in Spanien bringt jedoch spezifische rechtliche, steuerliche und administrative Herausforderungen mit sich. Jedes Land hat eigene Vorschriften zu Eigentum, Kaufprozess und Besteuerung. Wer diese frühzeitig kennt und sich professionell begleiten lässt, kann Risiken minimieren und eine sichere Investition tätigen.

Finanzielle und steuerliche Aspekte beim Immobilienkauf in Spanien

Beim Kauf einer Immobilie in Spanien sollten Käufer die anfallenden finanziellen und steuerlichen Verpflichtungen sorgfältig beachten. Zu den wichtigsten Kosten zählt die Grunderwerbsteuer („Impuesto de Transmisiones Patrimoniales“), die je nach Region zwischen 6 und 11 Prozent des Kaufpreises liegt. Beim Kauf von Neubauten fällt stattdessen eine Mehrwertsteuer („IVA“) von 10 % an. Der Kauf wird in Spanien über einen Notar abgewickelt, dessen Gebühren in der Regel zwischen 0,5 und 1 Prozent des Kaufpreises liegen. Hinzu kommen weitere Nebenkosten wie Grundbuch- und Verwaltungsgebühren sowie eventuell Maklerprovisionen, die meist zwischen 3 und 5 Prozent betragen.

Auch ausländischen Käufern stehen Hypothekendarlehen spanischer Banken offen, wobei meist ein Eigenkapitalanteil von 20 bis 30 Prozent erforderlich ist. Die genauen Konditionen hängen von der Bonität des Käufers und der Immobilie ab. Nach dem Erwerb fallen laufende Kosten an, insbesondere die jährliche Grundsteuer („Impuesto sobre Bienes Inmuebles“, IBI), deren Höhe regional variiert. Vermietete Immobilien unterliegen der spanischen Einkommensteuer auf Mieteinnahmen. Auch Nicht-Residenten haben steuerliche Pflichten in Spanien.

Wichtig ist, dass sich steuerliche Vorschriften und Steuersätze regional unterscheiden können. Spanien hat mit vielen Ländern, darunter Deutschland, Doppelbesteuerungsabkommen abgeschlossen, um eine doppelte Besteuerung zu vermeiden. Um unerwartete Kosten und steuerliche Nachteile zu vermeiden, empfiehlt sich vor dem Kauf eine individuelle Beratung durch einen erfahrenen Steuerberater oder Notar, der mit den spanischen und internationalen Regelungen vertraut ist.

Wer in Spanien eine Immobilie kaufen möchte, hat die Wahl zwischen verschiedenen Immobilienarten und Eigentumsformen. Besonders gefragt sind Eigentumswohnungen, Einfamilienhäuser, Reihenhäuser, Ferienimmobilien an der Küste sowie Anlageobjekte in Städten wie Madrid, Barcelona oder Valencia.

• Volleigentum (Propiedad plena): Der Käufer wird alleiniger Eigentümer von Grundstück und Gebäude. Dies ist die häufigste Eigentumsform bei Häusern und Wohnungen.
• Miteigentum (Propiedad horizontal): Typisch bei Eigentumswohnungen: Man besitzt das Sondereigentum an der Wohnung sowie Anteile an gemeinschaftlichen Flächen wie Treppenhaus, Garten oder Dach.
• Erbbaurecht (Derecho de superficie): Das Recht, auf einem fremden Grundstück zu bauen oder es zu nutzen, oft bei gewerblichen Projekten oder langfristigen Pachtverträgen relevant.
• Nießbrauch (Usufructo): Das Recht zur Nutzung oder Fruchtziehung einer Immobilie liegt bei einer Person, während das Eigentum bei einer anderen verbleibt, z. B. in Erb- oder Familienregelungen.

Risiken und wichtige Prüfungen vor dem Immobilienkauf in Spanien

Der Kauf einer Immobilie in Spanien sollte sorgfältig vorbereitet werden – sowohl rechtlich als auch wirtschaftlich. Eine gründliche Due-Diligence-Prüfung ist unerlässlich, um spätere unangenehme Überraschungen zu vermeiden. Besonders wichtig ist die Überprüfung der Eigentumsverhältnisse: Ist der Verkäufer tatsächlich der rechtmäßige Eigentümer? Gibt es Miteigentümer, bestehende Hypotheken, Belastungen oder Nutzungsrechte Dritter?

Auch baurechtliche Aspekte sind entscheidend: Entspricht die Immobilie den örtlichen Bebauungsplänen? Liegen alle erforderlichen Baugenehmigungen vor? Sind geplante Bauprojekte in der Umgebung bekannt, die den Wert der Immobilie beeinflussen könnten? Technische Details wie der Zustand der Bausubstanz, mögliche Altlasten oder das Vorhandensein eines gültigen Energieausweises (Certificado de Eficiencia Energética) sollten ebenfalls geprüft werden.

Darüber hinaus dürfen steuerliche Risiken, bestehende Mietverträge oder Dienstbarkeiten nicht außer Acht gelassen werden. Unsere deutschsprachigen Anwälte unterstützen Sie bei der umfassenden rechtlichen Prüfung aller Dokumente und begleiten Sie durch den gesamten Kaufprozess – damit Ihre Investition in Spanien sicher und gut informiert erfolgt.

So geht’s:

1. Whitepaper herunterladen
2. Alle wichtigen Infos zum Immobilienerwerb in Spanien ab Seite 54 entdecken