Immobilieneigentum in Tschechien: Was Käufer wissen müssen

Tschechien zählt zu den attraktivsten Immobilienmärkten Mitteleuropas – nicht nur wegen seiner zentralen Lage, sondern auch aufgrund einer stabilen Wirtschaft, soliden Rechtsordnung und guten Lebensqualität. Ob als privater Käufer für einen Zweitwohnsitz, als Unternehmen mit Expansionsplänen oder als Investor auf der Suche nach lukrativen Renditen: Der tschechische Immobilienmarkt bietet vielfältige Chancen in Städten wie Prag, Brünn oder Ostrava sowie in beliebten Urlaubsregionen und ländlichen Gebieten.

Der Immobilienerwerb in Tschechien bringt jedoch spezifische rechtliche, steuerliche und administrative Herausforderungen mit sich. Jedes Land hat eigene Regeln zu Eigentum, Kaufprozessen und Steuern. Wer diese frühzeitig kennt und sich professionell beraten lässt, kann Risiken vermeiden und eine sichere Investition tätigen.

Finanzielle und steuerliche Aspekte beim Immobilienkauf in Tschechien

Beim Immobilienkauf in Tschechien sollten Käufer – insbesondere aus dem Ausland – die anfallenden Kosten und steuerlichen Verpflichtungen sorgfältig einplanen. Zu den wichtigsten Einmalkosten zählt die Grunderwerbsteuer, die jedoch seit 2020 abgeschafft wurde. Dadurch entfällt eine der früher größten Abgaben beim Immobilienerwerb.

Trotzdem fallen beim Kauf weitere Nebenkosten an: Dazu gehören Grundbucheintragungsgebühren sowie Maklerprovisionen, die in der Regel zwischen 3 % und 5 % des Kaufpreises betragen können. Auch eine Rechtsberatung ist empfehlenswert, da die Verträge in tschechischer Sprache abgefasst werden und ohne rechtliche Prüfung erhebliche Risiken bergen.

Die Finanzierung über tschechische Banken ist grundsätzlich auch für ausländische Käufer möglich, wobei häufig ein Eigenkapitalanteil von 20–30 % vorausgesetzt wird. Nach dem Erwerb ist eine jährliche Grundsteuer zu entrichten, deren Höhe sich nach Größe, Lage und Nutzung der Immobilie richtet – sie fällt in der Regel jedoch moderat aus.

Wer seine Immobilie in Tschechien vermietet, muss die Mieteinnahmen in Tschechien versteuern – auch dann, wenn der Eigentümer nicht in Tschechien ansässig ist. Tschechien unterhält mit vielen Staaten, darunter Deutschland, ein Doppelbesteuerungsabkommen, das eine doppelte Besteuerung verhindert. Eine rechtzeitige steuerliche Beratung – sowohl auf tschechischer als auch auf deutscher Seite – hilft, unnötige Belastungen zu vermeiden.

Käuferinnen und Käufer haben in Tschechien die Wahl zwischen verschiedenen Immobilientypen – sowohl für die Eigennutzung als auch als Kapitalanlage. Besonders beliebt sind Eigentumswohnungen, Einfamilienhäuser im städtischen Umland sowie Ferienhäuser in Naturregionen wie dem Riesengebirge, Böhmerwald oder an der Moldau. In Prag, Brünn und anderen Großstädten sind Anlageobjekte und Mietwohnungen gefragt – sowohl im Altbau als auch im modernen Neubau. Die häufigsten Eigentumsformen sind:

• Volleigentum (osobní vlastnictví): Der Käufer wird alleiniger rechtlicher Eigentümer der Immobilie und erhält ein eigenes Grundbuchblatt. Diese Form bietet die höchste Rechtssicherheit und ist am weitesten verbreitet.
• Genossenschaftliches Eigentum (družstevní podíl): Statt der Immobilie selbst wird ein Anteil an einer Wohnungsgenossenschaft erworben, die Eigentümerin des Hauses bleibt. Der Käufer erhält ein exklusives Nutzungsrecht an einer bestimmten Wohnung, jedoch keinen direkten Grundbucheintrag. Diese Form ist rechtlich komplexer und für Ausländer schwerer finanzierbar.
• Baurecht (právo stavby): Weniger verbreitet, aber relevant bei langfristiger Nutzung öffentlicher oder kirchlicher Grundstücke – etwa für gewerbliche Projekte. Dabei kann auf fremdem Boden gebaut werden, ohne Eigentümer des Grundstücks zu sein.

Risiken und wichtige Prüfungen vor dem Immobilienkauf in Tschechien

Der Immobilienkauf in Tschechien sollte gründlich vorbereitet werden – insbesondere für ausländische Käufer, die mit dem lokalen Recht und den Gepflogenheiten oft nicht vertraut sind. Eine umfassende Due-Diligence-Prüfung ist unerlässlich, um spätere rechtliche oder finanzielle Probleme zu vermeiden.

Ein zentraler Punkt ist die Überprüfung der Eigentumsverhältnisse im tschechischen Grundbuch (katastr nemovitostí): Ist der Verkäufer rechtmäßiger Eigentümer? Bestehen Belastungen wie Hypotheken, Pfandrechte oder Nutzungsrechte Dritter? Gerade bei älteren Immobilien oder genossenschaftlichem Eigentum ist besondere Vorsicht geboten.

Ebenso wichtig sind baurechtliche Prüfungen: Entspricht das Gebäude den geltenden Vorschriften? Wurden Um- oder Anbauten legal durchgeführt? Besteht ein rechtsgültiger Nutzungsbescheid („kolaudační rozhodnutí“)? Geplante Infrastrukturmaßnahmen oder Bauprojekte in der Nachbarschaft können sich ebenfalls auf den Wert auswirken.

Auch der technische Zustand der Immobilie sollte durch ein unabhängiges Gutachten geprüft werden – inklusive möglicher Altlasten, Bauschäden oder veralteter Installationen. Zudem ist das Vorliegen eines aktuellen Energieausweises gesetzlich vorgeschrieben.

Nicht zuletzt sind steuerliche und vertragliche Risiken zu beachten, etwa bestehende Mietverhältnisse, Dienstbarkeiten oder Regelungen zur Hausverwaltung bei Wohnungseigentum. Unsere deutschsprachigen Anwältinnen und Anwälte in Tschechien unterstützen Sie bei der vollständigen rechtlichen Prüfung aller Unterlagen – damit Sie sicher, informiert und ohne böse Überraschungen investieren.

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