Immobilienkauf in Bulgarien – Rechtliche & steuerliche Infos für Käufer aus dem Ausland

Der Traum vom eigenen Haus am Schwarzen Meer oder einer attraktiven Ferienwohnung in den Bergen wird für viele Menschen in Bulgarien Realität. Mit seiner langen Küstenlinie, beliebten Ferienorten wie Sonnenstrand oder Goldstrand und reizvollen Regionen im Landesinneren gehört Bulgarien zu den aufstrebenden Immobilienmärkten Europas. Ob als Alterswohnsitz, Ferienimmobilie oder Kapitalanlage, die Nachfrage wächst und bietet interessante Möglichkeiten für Käufer aus dem Ausland. Gleichzeitig gibt es beim Immobilienkauf in Bulgarien rechtliche, steuerliche und organisatorische Besonderheiten, die sorgfältig geprüft werden sollten.

Finanzielle und steuerliche Aspekte beim Immobilienkauf in Bulgarien

Beim Immobilienkauf in Bulgarien sollten Käufer, insbesondere aus dem Ausland, die anfallenden Kosten und steuerlichen Verpflichtungen sorgfältig berücksichtigen. Eine der wichtigsten Einmalkosten ist die Grunderwerbsteuer in Bulgarien, die derzeit bei rund 3 Prozent des Kaufpreises liegt. Hinzu kommen Notar- und Grundbuchgebühren sowie Maklerprovisionen, die sich üblicherweise zwischen 2 und 3 Prozent bewegen.

Besonders empfehlenswert ist eine rechtliche Prüfung durch erfahrene Anwälte, da die Kaufverträge in bulgarischer Sprache abgefasst werden und ohne juristische Begleitung erhebliche Risiken entstehen können. Nach dem Erwerb ist zudem eine jährliche Grundsteuer zu entrichten, deren Höhe sich nach Größe, Lage und Nutzung der Immobilie richtet, die im europäischen Vergleich jedoch moderat ausfällt.

Eine Finanzierung über bulgarische Banken ist grundsätzlich möglich, allerdings verlangen diese in der Regel einen höheren Eigenkapitalanteil, sodass Käufer häufig auf eine Kombination aus Eigenmitteln und lokaler Finanzierung zurückgreifen.

Wer seine Immobilie in Bulgarien vermietet, muss die daraus erzielten Mieteinnahmen in Bulgarien versteuern, unabhängig davon ob er dort ansässig ist. Durch das Doppelbesteuerungsabkommen zwischen Bulgarien und Deutschland wird jedoch eine doppelte Belastung vermieden.

Eine frühzeitige steuerliche Beratung sowohl in Bulgarien als auch in Deutschland ist ratsam, um rechtliche Sicherheit zu gewährleisten und unnötige Kosten zu vermeiden.

Käuferinnen und Käufer haben in Bulgarien die Wahl zwischen verschiedenen Immobilientypen, sowohl für die Eigennutzung als auch als Kapitalanlage. Besonders gefragt sind Ferienwohnungen und Häuser an der Schwarzmeerküste, etwa in den bekannten Badeorten Sonnenstrand, Goldstrand, Nessebar oder Varna. Diese Objekte eignen sich sowohl für den Eigenbedarf als auch für die touristische Vermietung.

Ebenfalls beliebt sind Apartments und Eigentumswohnungen in den Großstädten wie Sofia, Plowdiw oder Burgas, die aufgrund der wachsenden Nachfrage nach Wohnraum attraktive Renditemöglichkeiten bieten. Im Gebirge, etwa in Bansko oder Pamporovo, finden Käufer Ferienimmobilien für den Wintertourismus, die insbesondere in der Skisaison gefragt sind. Darüber hinaus gibt es traditionelle Häuser in Dörfern und ländlichen Regionen, die preislich oft deutlich günstiger sind, allerdings häufig Renovierungsbedarf aufweisen und teilweise nicht vollständig im Grundbuch registriert sind.

• Volleigentum: In Bulgarien ist der Erwerb von Volleigentum die gängige Form. Der Käufer wird rechtlich als alleiniger Eigentümer im Grundbuch (Imoten Register) eingetragen.
• Miteigentum: Mehrere Personen können gemeinsames Eigentum an einer Immobilie oder einem Grundstück erwerben. Dies ist etwa bei Erbengemeinschaften oder gemeinschaftlichen Investitionen der Fall. Jeder Eigentümer wird mit seinem Anteil ins Grundbuch eingetragen.
• Erbbaurecht: Weniger verbreitet, aber rechtlich möglich. Dabei kann ein Käufer ein Nutzungsrecht für ein Grundstück erwerben und darauf bauen, ohne Eigentümer des Bodens zu sein. Häufig betrifft dies staatliche oder kirchliche Grundstücke.

Risiken und wichtige Prüfungen vor dem Immobilienkauf in Bulgarien

Der Immobilienkauf in Bulgarien sollte sorgfältig vorbereitet werden, insbesondere für ausländische Käufer, die mit dem lokalen Recht und den Abläufen nicht vertraut sind. Eine umfassende Due-Diligence-Prüfung ist unerlässlich, um spätere rechtliche oder finanzielle Probleme zu vermeiden.

Ein zentraler Punkt ist die Überprüfung der Eigentumsverhältnisse im bulgarischen Grundbuch (Imoten Register, geführt von der Registrierungsagentur). Es muss sichergestellt werden, dass der Verkäufer rechtmäßiger Eigentümer ist und keine Belastungen wie Hypotheken, Pfandrechte oder Dienstbarkeiten eingetragen sind. Besonders bei ländlichen Grundstücken oder älteren Objekten ist Vorsicht geboten, da nicht immer alle Gebäude oder Anbauten ordnungsgemäß registriert sind.

Baurechtliche Prüfungen sind ebenfalls von großer Bedeutung. In Bulgarien kommt es vor, dass Um- oder Anbauten ohne gültige Genehmigung errichtet wurden. Solche „illegalen Bauten“ können erhebliche Risiken bergen, da sie im schlimmsten Fall abgerissen werden müssen oder nicht verkauft werden dürfen. Daher sollte geprüft werden, ob ein gültiger Bau- und Nutzungsbescheid (Act 16) vorliegt, der die offizielle Abnahme des Gebäudes bestätigt. Auch geplante Infrastrukturprojekte oder Bauvorhaben in der Umgebung können den Wert und die Nutzbarkeit einer Immobilie beeinflussen.

Darüber hinaus sollte der technische Zustand der Immobilie durch ein unabhängiges Gutachten überprüft werden. Dabei sind mögliche Altlasten, Bauschäden oder veraltete Installationen besonders zu beachten, da Renovierungen in Bulgarien oft unterschätzt werden.

Nicht zuletzt müssen steuerliche und vertragliche Risiken berücksichtigt werden. Dazu gehören bestehende Mietverhältnisse, offene Gemeindeabgaben oder Regelungen in Wohnanlagen, wenn es sich um eine Eigentumswohnung handelt. Da Kaufverträge ausschließlich in bulgarischer Sprache abgefasst werden, ist eine rechtliche Begleitung durch Experten vor Ort besonders wichtig, um Sprachbarrieren zu überwinden und rechtliche Sicherheit zu gewährleisten.

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