Immobilienkauf in Griechenland – Rechtliche & steuerliche Infos für Käufer aus dem Ausland

Der Traum vom eigenen Haus am Meer oder einer attraktiven Ferienwohnung wird für viele Menschen in Griechenland Realität. Mit über 13.000 Kilometern Küstenlinie, hunderten Inseln und einem mediterranen Klima gehört Griechenland zu den gefragtesten Immobilienmärkten Europas. Ob als Alterswohnsitz, Ferienimmobilie oder Kapitalanlage – die Nachfrage ist hoch und bietet interessante Möglichkeiten für Käufer aus dem Ausland.

Gleichzeitig gibt es beim Immobilienkauf in Griechenland rechtliche, steuerliche und organisatorische Besonderheiten, die sorgfältig geprüft werden sollten.

Finanzielle und steuerliche Aspekte beim Immobilienkauf in Griechenland

Beim Immobilienkauf in Griechenland sollten Käufer, insbesondere aus dem Ausland, die anfallenden Kosten und steuerlichen Verpflichtungen sorgfältig berücksichtigen. Eine der wichtigsten Einmalkosten ist die Grunderwerbsteuer in Griechenland (Immobilientransfersteuer), die derzeit rund 3 Prozent des Kaufpreises beträgt. Zusätzlich fallen Notar- und Grundbuchgebühren sowie Maklerprovisionen an, die sich üblicherweise zwischen 2 und 3 Prozent bewegen.

Ebenso empfehlenswert ist eine rechtliche Prüfung durch erfahrene Anwälte, da die Kaufverträge in griechischer Sprache abgefasst werden und ohne juristische Begleitung erhebliche Risiken entstehen können. Nach dem Erwerb ist zudem die jährliche Grundsteuer ENFIA zu entrichten, deren Höhe sich nach Größe, Lage und Nutzung der Immobilie richtet, jedoch im europäischen Vergleich meist moderat ausfällt. Eine Finanzierung über griechische Banken ist grundsätzlich möglich, allerdings verlangen diese in der Regel einen höheren Eigenkapitalanteil, sodass Käufer häufig auf eine Kombination aus Eigenmitteln und lokaler Finanzierung setzen.

Wer seine Immobilie in Griechenland vermietet, muss die daraus erzielten Mieteinnahmen in Griechenland versteuern, unabhängig davon ob er dort ansässig ist. Durch das Doppelbesteuerungsabkommen zwischen Griechenland und Deutschland wird jedoch eine doppelte Belastung vermieden.

Eine frühzeitige steuerliche Beratung sowohl in Griechenland als auch in Deutschland ist ratsam, um rechtliche Sicherheit zu gewährleisten und unnötige Kosten zu vermeiden.

Käuferinnen und Käufer haben in Griechenland die Wahl zwischen verschiedenen Immobilientypen, sowohl für die Eigennutzung als auch als Kapitalanlage. Besonders beliebt sind Ferienhäuser und Villen auf Inseln wie Kreta, Rhodos, Korfu oder Mykonos, Apartments und Eigentumswohnungen in Städten wie Athen und Thessaloniki sowie Grundstücke in touristisch attraktiven Regionen. Auch Neubauten in Küstennähe und moderne Ferienresorts gewinnen zunehmend an Bedeutung, während traditionelle Häuser in ländlichen Gebieten für Käufer interessant sind, die Wert auf Authentizität legen.

• Volleigentum (κυριότητα): Der Käufer wird alleiniger rechtlicher Eigentümer der Immobilie und erhält einen Eintrag im Grundbuch (Ktimatologio). Diese Form bietet die höchste Rechtssicherheit und ist in Griechenland die gängige Eigentumsform.
• Miteigentum (κοινή ιδιοκτησία): Bei dieser Form erwerben mehrere Personen gemeinsam Anteile an einer Immobilie oder einem Grundstück. Jeder Eigentümer hat bestimmte Nutzungsrechte, die vertraglich geregelt werden.
• Erbbaurecht (δικαίωμα επιφανείας): Weniger verbreitet, aber relevant bei langfristiger Nutzung staatlicher oder kirchlicher Grundstücke. Dabei kann auf fremdem Grund gebaut werden, ohne Eigentümer des Bodens zu sein.

Risiken und wichtige Prüfungen vor dem Immobilienkauf in Griechenland

Der Immobilienkauf in Griechenland sollte gründlich vorbereitet werden, insbesondere für ausländische Käufer, die mit dem lokalen Recht und den Gepflogenheiten oft nicht vertraut sind. Eine umfassende Due-Diligence-Prüfung ist unerlässlich, um spätere rechtliche oder finanzielle Probleme zu vermeiden.

Ein zentraler Punkt ist die Überprüfung der Eigentumsverhältnisse im griechischen Grundbuch (Ktimatologio). Dabei muss sichergestellt werden, dass der Verkäufer rechtmäßiger Eigentümer ist und keine Belastungen wie Hypotheken, Pfandrechte oder Nutzungsrechte Dritter bestehen. Gerade bei älteren Immobilien oder bei Grundstücken in ländlichen Regionen ist besondere Vorsicht geboten.

Ebenso wichtig sind baurechtliche Prüfungen. Es muss geprüft werden, ob das Gebäude den geltenden Vorschriften entspricht und ob alle Um- oder Anbauten legal durchgeführt wurden. Nicht genehmigte Bauten können erhebliche rechtliche und finanzielle Folgen haben. Auch geplante Infrastrukturmaßnahmen oder Bauprojekte in der Umgebung können den Wert der Immobilie beeinflussen.

Darüber hinaus sollte der technische Zustand der Immobilie durch ein unabhängiges Gutachten geprüft werden, um mögliche Altlasten, Bauschäden oder veraltete Installationen rechtzeitig zu erkennen.

Nicht zuletzt sind steuerliche und vertragliche Risiken zu berücksichtigen, etwa bestehende Mietverhältnisse, Dienstbarkeiten oder Regelungen innerhalb einer Wohnungseigentümergemeinschaft. Unsere deutschsprachigen Anwältinnen und Anwälte in Griechenland unterstützen Sie bei der vollständigen rechtlichen Prüfung aller Unterlagen, damit Sie sicher, informiert und ohne böse Überraschungen investieren können.