Immobilienkauf in Kroatien – Rechtliche & steuerliche Infos für Käufer aus dem Ausland

Der Kauf einer Immobilie in Kroatien ist für viele ausländische Interessenten attraktiv, bringt jedoch auch einige rechtliche und steuerliche Besonderheiten mit sich. Sprachliche Hürden, unterschiedliche Abläufe im Grundbuchverfahren und regionale Vorschriften können den Erwerb zusätzlich erschweren. Damit Ihr Investment sicher gelingt, unterstützen wir Sie mit unserer langjährigen Erfahrung. Unsere deutschsprachigen Anwältinnen und Anwälte in Kroatien begleiten Sie von der ersten Vertragsprüfung über die notarielle Beurkundung bis hin zur Eintragung ins Grundbuch. So erhalten Sie eine verlässliche rechtliche Grundlage für Ihren Immobilienkauf und vermeiden unnötige Risiken.

Finanzielle und steuerliche Aspekte beim Immobilienkauf in Kroatien

Beim Immobilienkauf in Kroatien sollten Käufer, insbesondere aus dem Ausland, die anfallenden Kosten und steuerlichen Verpflichtungen sorgfältig berücksichtigen. Eine der wichtigsten Einmalkosten ist die Grunderwerbsteuer, die in Kroatien derzeit bei 3 Prozent des Kaufpreises liegt. Zusätzlich fallen Notar- und Grundbuchgebühren sowie Maklerprovisionen an, die sich in der Regel zwischen 2 und 3 Prozent bewegen.

Besonders empfehlenswert ist eine rechtliche Prüfung durch erfahrene Anwälte, da die Kaufverträge ausschließlich in kroatischer Sprache abgefasst werden und ohne juristische Begleitung erhebliche Risiken entstehen können. Nach dem Erwerb ist zudem eine jährliche Grundsteuer zu entrichten, deren Höhe sich nach Lage, Größe und Art der Immobilie richtet und im europäischen Vergleich moderat ausfällt.

Eine Finanzierung über kroatische Banken ist grundsätzlich möglich, allerdings verlangen diese meist einen höheren Eigenkapitalanteil, sodass Käufer oft auf eine Kombination aus Eigenmitteln und lokaler Finanzierung zurückgreifen.

Wer seine Immobilie in Kroatien vermietet, muss die daraus erzielten Mieteinnahmen in Kroatien versteuern, unabhängig davon, ob er dort ansässig ist. Dank des Doppelbesteuerungsabkommens zwischen Kroatien und Deutschland wird jedoch eine doppelte steuerliche Belastung vermieden.

Eine frühzeitige steuerliche Beratung sowohl in Kroatien als auch in Deutschland ist empfehlenswert, um rechtliche Sicherheit zu gewährleisten und unnötige Kosten zu vermeiden.

Käuferinnen und Käufer haben in Kroatien die Wahl zwischen verschiedenen Immobilientypen, die sich sowohl für die Eigennutzung als auch als Kapitalanlage eignen. Besonders beliebt sind Ferienwohnungen und Häuser an der Adriaküste, etwa in den bekannten Regionen Istrien und Dalmatien sowie in Städten wie Dubrovnik, Split, Zadar oder Rijeka. Diese Objekte eignen sich sowohl für den Eigenbedarf als auch für die touristische Vermietung, die aufgrund der starken Nachfrage während der Sommersaison attraktive Renditen verspricht.

Ebenfalls gefragt sind Apartments und Eigentumswohnungen in den größeren Städten wie Zagreb, Split oder Rijeka, die sich durch stabile Nachfrage und gute Vermietbarkeit auszeichnen. Auf den kroatischen Inseln wie Hvar, Brač oder Korčula finden Käufer exklusive Ferienimmobilien, die durch ihre Lage und begrenzte Verfügbarkeit besonders wertbeständig sein können.

Darüber hinaus gibt es traditionelle Steinhäuser in ländlichen Regionen und kleineren Küstenorten, die oft günstiger angeboten werden, jedoch meist Renovierungsbedarf haben. Diese Objekte sind für Käufer interessant, die Wert auf Authentizität und individuellen Ausbau legen, erfordern aber eine besonders sorgfältige rechtliche und bauliche Prüfung.

• Volleigentum: In Kroatien ist der Erwerb von Volleigentum die übliche Form. Der Käufer wird als alleiniger Eigentümer in das kroatische Grundbuch (Zemljišne knjige) eingetragen. Diese Form bietet die höchste Rechtssicherheit und ist bei Wohn- wie Ferienimmobilien am weitesten verbreitet.
• Miteigentum: Mehrere Personen können gemeinsames Eigentum an einer Immobilie oder einem Grundstück erwerben. Dies kommt häufig bei Erbschaften, Familieninvestitionen oder gemeinsamen Käufen vor. Jeder Eigentümer wird mit seinem Anteil im Grundbuch registriert und die Nutzungsrechte müssen klar vertraglich geregelt sein.
• Erbbaurecht: Weniger verbreitet, aber in Kroatien rechtlich möglich. Dabei erhält der Käufer das Recht, auf einem fremden Grundstück zu bauen oder ein bestehendes Gebäude zu nutzen, ohne selbst Eigentümer des Bodens zu werden. Diese Konstellation betrifft meist staatliche oder kommunale Flächen und ist eher im gewerblichen Bereich relevant.

Risiken und wichtige Prüfungen vor dem Immobilienkauf in Kroatien

Der Immobilienkauf in Kroatien sollte sorgfältig vorbereitet werden, insbesondere für ausländische Käufer, die mit dem lokalen Recht und den Abläufen nicht vertraut sind. Eine umfassende Due-Diligence-Prüfung ist unerlässlich, um spätere rechtliche oder finanzielle Probleme zu vermeiden.

Ein zentraler Punkt ist die Überprüfung der Eigentumsverhältnisse im kroatischen Grundbuch (Zemljišne knjige), das zusammen mit dem Kataster geführt wird. Es muss sichergestellt werden, dass der Verkäufer rechtmäßiger Eigentümer ist und keine Belastungen wie Hypotheken, Pfandrechte oder Dienstbarkeiten eingetragen sind. Besonders bei ländlichen Grundstücken oder älteren Objekten ist Vorsicht geboten, da es in Kroatien nach wie vor Fälle gibt, in denen Immobilien nicht vollständig erfasst oder nicht ordnungsgemäß eingetragen sind.

Baurechtliche Prüfungen sind ebenfalls von großer Bedeutung. Häufig kommt es vor, dass An- oder Umbauten ohne gültige Genehmigung vorgenommen wurden. Solche „illegalen Bauten“ können erhebliche Risiken bergen, da sie nachträglich legalisiert werden müssen oder im schlimmsten Fall nicht nutzbar sind. Käufer sollten prüfen, ob eine ordnungsgemäße Baugenehmigung und eine Abnahmebescheinigung (uporabna dozvola) vorliegt, die die legale Nutzung des Gebäudes bestätigt. Auch geplante Infrastrukturmaßnahmen oder Bauprojekte in der Umgebung können den Wert und die Nutzungsmöglichkeiten einer Immobilie beeinflussen.

Darüber hinaus sollte der technische Zustand der Immobilie durch ein unabhängiges Gutachten geprüft werden. Besonders bei Altbauten oder traditionellen Steinhäusern können versteckte Mängel, Bauschäden oder veraltete Installationen hohe Folgekosten verursachen.

Nicht zuletzt sind steuerliche und vertragliche Risiken zu beachten. Dazu gehören bestehende Mietverhältnisse, offene kommunale Abgaben oder Vereinbarungen innerhalb einer Eigentümergemeinschaft. Da Kaufverträge ausschließlich in kroatischer Sprache erstellt werden, ist eine rechtliche Begleitung durch erfahrene Anwälte vor Ort unverzichtbar, um Sprachbarrieren zu überwinden und eine rechtssichere Abwicklung zu gewährleisten.

Unsere deutschsprachigen Anwältinnen und Anwälte in Kroatien unterstützen Sie bei der vollständigen rechtlichen Prüfung aller Unterlagen, damit Sie informiert, abgesichert und ohne böse Überraschungen in eine kroatische Immobilie investieren können.