Immobilienkauf in Portugal – Rechtliche & steuerliche Infos für Käufer aus dem Ausland

Der Kauf einer Immobilie in Portugal ist für ausländische Käufer attraktiv, bringt jedoch rechtliche und steuerliche Besonderheiten mit sich. Verträge werden auf Portugiesisch erstellt, müssen notariell beurkundet und ins Grundbuch eingetragen werden. Zudem fallen die Grunderwerbsteuer (IMT) und die jährliche Grundsteuer (IMI) an. Unsere deutschsprachigen Anwältinnen und Anwälte in Portugal prüfen Verträge, begleiten Sie bei Behördengängen und sorgen dafür, dass Ihr Immobilienkauf rechtssicher und transparent abgewickelt wird.

Finanzielle und steuerliche Aspekte beim Immobilienkauf in Portugal

Beim Immobilienkauf in Portugal sollten Käufer die anfallenden Kosten und steuerlichen Pflichten genau einplanen. Zu den wichtigsten Einmalkosten zählt die Grunderwerbsteuer (IMT), deren Höhe vom Kaufpreis und der Nutzung der Immobilie abhängt. Hinzu kommen Notar- und Grundbuchgebühren sowie gegebenenfalls Maklerprovisionen. Nach dem Erwerb ist außerdem die jährliche Grundsteuer (IMI) zu entrichten, die sich nach Lage und Wert der Immobilie richtet.

Kaufverträge werden ausschließlich in portugiesischer Sprache erstellt und müssen notariell beurkundet sowie im Grundbuch eingetragen werden. Daher ist eine rechtliche Begleitung dringend zu empfehlen. Eine Finanzierung über portugiesische Banken ist grundsätzlich möglich, erfordert aber meist einen hohen Eigenkapitalanteil.

Mieteinnahmen aus Immobilien in Portugal sind steuerpflichtig, unabhängig vom Wohnsitz des Eigentümers. Durch das Doppelbesteuerungsabkommen zwischen Portugal und Deutschland wird jedoch eine doppelte Belastung vermieden. Eine frühzeitige steuerliche Beratung in beiden Ländern sorgt für Sicherheit und schützt vor unnötigen Kosten.

Käuferinnen und Käufer haben in Portugal die Wahl zwischen unterschiedlichen Immobilientypen, die sich sowohl für die Eigennutzung als auch als Kapitalanlage eignen. Besonders beliebt sind Ferienhäuser und Apartments an der Algarve, die dank der hohen touristischen Nachfrage attraktive Renditen bieten. Auch Immobilien in den Städten Lissabon und Porto sind gefragt, da sie sowohl zur Eigennutzung als auch zur langfristigen Vermietung geeignet sind.

Auf den Atlantikinseln Madeira und den Azoren finden Käufer exklusive Ferienobjekte, die durch ihre besondere Lage zusätzlichen Wert versprechen. Daneben gibt es traditionelle Häuser in ländlichen Regionen Portugals, die oft günstiger sind, jedoch Renovierungsbedarf aufweisen und daher eine sorgfältige bauliche und rechtliche Prüfung erfordern.

• Volleigentum: In Portugal ist Volleigentum (propriedade plena) die gängigste Form des Erwerbs. Der Käufer wird als alleiniger Eigentümer im Grundbuch (Conservatória do Registo Predial) eingetragen. Diese Form bietet die höchste Rechtssicherheit und ist sowohl bei Wohnimmobilien als auch bei Ferienhäusern üblich.
• Miteigentum: Mehrere Personen können gemeinsames Eigentum an einer Immobilie oder einem Grundstück erwerben. Jeder Eigentümer wird mit seinem Anteil registriert, und die Nutzungsrechte müssen eindeutig vertraglich festgelegt werden. Miteigentum kommt häufig bei Erbschaften oder gemeinschaftlichen Investitionen vor.
• Erbbaurecht: Weniger verbreitet, aber rechtlich möglich. Dabei wird ein langfristiges Nutzungsrecht eingeräumt, um auf einem fremden Grundstück zu bauen oder eine bestehende Immobilie zu nutzen, ohne Eigentümer des Bodens zu sein. Solche Konstruktionen finden sich in Portugal meist bei staatlichen oder kommunalen Grundstücken.

Risiken und wichtige Prüfungen vor dem Immobilienkauf in Portugal

Der Immobilienkauf in Portugal sollte sorgfältig vorbereitet werden, insbesondere für ausländische Käufer, die mit den lokalen Verfahren nicht vertraut sind. Eine umfassende Due-Diligence-Prüfung ist entscheidend, um rechtliche oder finanzielle Probleme zu vermeiden.

Ein zentraler Schritt ist die Überprüfung der Eigentumsverhältnisse im Grundbuch (Conservatória do Registo Predial) und im Kataster. Dabei muss sichergestellt werden, dass der Verkäufer rechtmäßiger Eigentümer ist und keine Belastungen wie Hypotheken oder offene Steuerschulden bestehen. Vorsicht ist geboten bei älteren Objekten oder ländlichen Immobilien, die teilweise nicht korrekt registriert sind.

Baurechtliche Prüfungen sind ebenfalls wichtig: Käufer sollten kontrollieren, ob eine gültige Baugenehmigung und ein Energieausweis vorliegen und ob Umbauten ordnungsgemäß genehmigt wurden. Ohne diese Nachweise kann die Nutzung eingeschränkt sein oder zusätzliche Kosten entstehen. Auch geplante Infrastrukturprojekte in der Umgebung können den Wert beeinflussen.

Zusätzlich sollte der technische Zustand durch ein unabhängiges Gutachten geprüft werden, um versteckte Mängel oder Renovierungsbedarf frühzeitig zu erkennen. Steuerliche und vertragliche Risiken wie bestehende Mietverhältnisse oder offene Gemeindeabgaben dürfen nicht außer Acht gelassen werden.

Da Kaufverträge ausschließlich in portugiesischer Sprache erstellt werden, ist die Begleitung durch erfahrene Anwälte unverzichtbar, um Sprachbarrieren zu überwinden und den Erwerb rechtssicher abzuwickeln. Unsere deutschsprachigen Anwältinnen und Anwälte in Portugal unterstützen Sie umfassend bei der Prüfung aller Unterlagen, damit Sie informiert und ohne böse Überraschungen investieren können.