Immobilieneigentum in Rumänien: Was Käufer wissen müssen

Rumänien zählt zu den aufstrebenden Immobilienmärkten Europas – nicht nur wegen seiner abwechslungsreichen Landschaft, günstigen Lebenshaltungskosten und aufstrebenden Wirtschaft, sondern auch aufgrund seines kulturellen Erbes und wachsender urbaner Zentren. Ob ein Ferienhaus in Transsilvanien, eine Wohnung in Bukarest, eine Villa am Schwarzen Meer oder ein renditestarkes Anlageobjekt in Cluj-Napoca: Der rumänische Immobilienmarkt bietet vielfältige und interessante Möglichkeiten für Eigennutzer und Investoren.

Gleichzeitig bringt der Immobilienerwerb in Rumänien – wie in jedem anderen Ausland – spezielle rechtliche, steuerliche und administrative Herausforderungen mit sich. Eigentumsregelungen, notarielle Verfahren, Steuervorschriften und Baugesetze unterscheiden sich teils deutlich von den gewohnten Standards im deutschsprachigen Raum. Wer sich frühzeitig mit diesen Rahmenbedingungen auseinandersetzt und auf qualifizierte rechtliche Beratung setzt, kann Risiken minimieren und eine sichere, informierte Kaufentscheidung treffen.

Wer in Rumänien eine Immobilie erwerben möchte, sollte sich frühzeitig mit den Kaufnebenkosten und steuerlichen Verpflichtungen vertraut machen. Eine klassische Grunderwerbsteuer fällt nicht an – stattdessen bestehen die Hauptkosten in den Notargebühren sowie den Gebühren für die Eintragung ins Grundbuch, die zusammen meist zwischen 0,5 % und 1,5 % des Kaufpreises liegen.

Maklerprovisionen variieren je nach Region, sind aber üblicherweise im Bereich von 2–3 % angesiedelt.

Der Immobilienkauf kann auch über eine rumänische Bank finanziert werden, wobei ausländische Käufer in der Regel einen hohen Eigenkapitalanteil (mind. 25–30 %) nachweisen müssen. Die Vergabe hängt stark von der Bonität sowie dem Objektwert ab.

Nach dem Erwerb entstehen laufende Kosten wie Grundsteuer und kommunale Abgaben, deren Höhe sich nach Lage, Größe und Nutzung richtet. Einkünfte aus Vermietung sind in Rumänien steuerpflichtig, wobei ein pauschaler Kostenabzug von 40 % zulässig ist. Rumänien unterhält ein Doppelbesteuerungsabkommen mit Deutschland, das eine doppelte Besteuerung von Mieteinnahmen oder Verkaufsgewinnen verhindert.

Der rumänische Immobilienmarkt bietet ausländischen Käufern eine breite Palette an Objekttypen – von Stadtwohnungen in Bukarest oder Cluj-Napoca über sanierte Altbauten bis hin zu Einfamilienhäusern, Villen oder ländlichen Anwesen. Auch Investitionen in Neubauprojekte, Ferienimmobilien oder Gewerbeflächen sind in beliebten Regionen wie Siebenbürgen, der Schwarzmeerküste oder im Donaudelta zunehmend gefragt.

• Alleineigentum (Proprietate individuală): Der Käufer erwirbt das vollständige Eigentum an der Immobilie und dem dazugehörigen Grundstück. Dies ist die gängigste Eigentumsform, insbesondere bei Häusern und selbstständigen Wohnungen.
• Miteigentum (Coproprietate): In Mehrfamilienhäusern ist es üblich, dass Eigentümer eine bestimmte Wohnung exklusiv besitzen und gleichzeitig anteilige Rechte und Pflichten an den gemeinschaftlichen Teilen (z. B. Treppenhaus, Dach, Garten) haben. Diese Form entspricht dem deutschen Wohnungseigentum.
• Nutzungsrechte (Drept de uz sau de uzufruct): Eine Person kann das Recht erhalten, eine Immobilie zu nutzen oder daraus Erträge zu erzielen (z. B. Mieteinnahmen), ohne selbst Eigentümer zu sein. Solche Konstruktionen finden sich häufig in familiären oder erblichen Regelungen.
• Erbpacht / Nutzungsüberlassung auf Zeit: In bestimmten Fällen – etwa bei staatlichem oder kommunalem Grundbesitz – können zeitlich befristete Nutzungsrechte eingeräumt werden. Dies betrifft z. B. landwirtschaftlich oder gewerblich genutzte Flächen.

Das rumänische Immobilienrecht kennt darüber hinaus spezifische Vorschriften bei landwirtschaftlichen Flächen oder beim Erwerb durch Ausländer. Hier sind besonders Fragen zu Nutzungseinschränkungen und Genehmigungspflichten zu beachten.

Risiken und wichtige Prüfungen vor dem Immobilienkauf in Rumänien

Der Immobilienkauf in Rumänien sollte gut vorbereitet und umfassend geprüft werden – sowohl aus rechtlicher als auch wirtschaftlicher Sicht. Eine sorgfältige Due-Diligence-Prüfung ist unerlässlich, um spätere rechtliche oder finanzielle Überraschungen zu vermeiden. Zentrale Punkte sind die Überprüfung der Eigentumsverhältnisse: Ist der Verkäufer im Grundbuch als alleiniger Eigentümer eingetragen? Gibt es Miteigentümer, laufende Kredite, Hypotheken oder andere Belastungen?

Ebenso wichtig sind baurechtliche Fragen – etwa ob das Objekt entsprechend der geltenden Baugenehmigung genutzt wird, ob alle Umbauten legal ausgeführt wurden und ob eventuelle Erweiterungen genehmigt sind. Auch der technische Zustand des Gebäudes, potenzielle Bauschäden oder ein fehlender Energieausweis (Certificat de Performanță Energetică) sollten vor dem Kauf geklärt werden.

Nicht zu unterschätzen sind steuerliche und vertragliche Risiken – beispielsweise bestehende Mietverhältnisse, eingetragene Nutzungsrechte oder Einschränkungen bei denkmalgeschützten Objekten. Unsere deutschsprachigen Anwältinnen und Anwälte unterstützen Sie bei der vollständigen rechtlichen Prüfung aller Unterlagen und begleiten Sie verlässlich durch den gesamten Kaufprozess – damit Ihre Investition in Rumänien sicher und fundiert erfolgt.

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