Immobilienkauf in Serbien – Rechtliche & steuerliche Infos für Käufer aus dem Ausland

Der Kauf einer Immobilie in Serbien ist für ausländische Käufer zunehmend interessant, bringt jedoch rechtliche und steuerliche Besonderheiten mit sich. Kaufverträge werden ausschließlich in serbischer Sprache erstellt, müssen notariell beurkundet und im Grundbuch (Katastar nepokretnosti) eingetragen werden. Zudem fallen die Grunderwerbsteuer und laufende kommunale Abgaben an. Unsere deutschsprachigen Anwältinnen und Anwälte in Serbien prüfen Verträge, begleiten Sie bei Behördengängen und sorgen dafür, dass Ihr Immobilienkauf rechtssicher, transparent und ohne Risiken abgewickelt wird.

Finanzielle und steuerliche Aspekte beim Immobilienkauf in Serbien

Beim Immobilienkauf in Serbien sollten Käufer die anfallenden Kosten und steuerlichen Pflichten von Beginn an sorgfältig berücksichtigen. Eine der wichtigsten Einmalkosten ist die Grunderwerbsteuer, die in der Regel bei 2,5 Prozent des Kaufpreises liegt. Hinzu kommen Notar- und Grundbuchgebühren sowie gegebenenfalls Maklerprovisionen, die sich üblicherweise zwischen 2 und 4 Prozent bewegen.

Da Kaufverträge ausschließlich in serbischer Sprache erstellt und notariell beurkundet werden, ist eine rechtliche Begleitung dringend zu empfehlen. Erst mit der Eintragung ins Grundbuch (Katastar) wird der Käufer rechtlich als Eigentümer anerkannt. Eine Finanzierung über serbische Banken ist zwar grundsätzlich möglich, setzt jedoch meist einen hohen Eigenkapitalanteil voraus.

Auch die laufenden Kosten sollten einkalkuliert werden. Eigentümer zahlen jährliche kommunale Abgaben und eine Grundsteuer, deren Höhe sich nach Lage und Wert der Immobilie richtet. Wer seine Immobilie in Serbien vermietet, muss die daraus erzielten Einkünfte in Serbien versteuern. Durch das Doppelbesteuerungsabkommen zwischen Serbien und Deutschland wird jedoch eine doppelte Steuerlast vermieden. Eine frühzeitige steuerliche Beratung in beiden Ländern schafft Sicherheit und vermeidet unnötige Kosten.

Käuferinnen und Käufer haben in Serbien die Wahl zwischen verschiedenen Immobilientypen, die sich sowohl für die Eigennutzung als auch als Kapitalanlage eignen. Besonders gefragt sind Apartments und Eigentumswohnungen in den Städten Belgrad und Novi Sad, die aufgrund der wachsenden Nachfrage nach Wohnraum attraktive Renditen versprechen. Auch Einfamilienhäuser im städtischen Umland sind begehrt, da sie mehr Platz und zugleich gute Anbindungen an die Metropolen bieten.

In den ländlichen Regionen finden Käufer traditionelle Häuser und größere Grundstücke, die vergleichsweise günstig sind, jedoch häufig Renovierungsbedarf aufweisen und teilweise nicht vollständig im Grundbuch registriert sind. Darüber hinaus interessieren sich Investoren zunehmend für Gewerbeimmobilien und Neubauprojekte, vor allem in wachstumsstarken Regionen und entlang wichtiger Verkehrsachsen.

• Volleigentum: In Serbien ist Volleigentum die gängigste Form des Erwerbs. Der Käufer wird als alleiniger Eigentümer im Grundbuch (Katastar nepokretnosti) eingetragen. Diese Form bietet die höchste Rechtssicherheit und ist sowohl bei Wohnimmobilien als auch bei Grundstücken üblich.
• Miteigentum: Mehrere Personen können gemeinsames Eigentum an einer Immobilie oder einem Grundstück erwerben. Jeder Eigentümer wird mit seinem Anteil im Grundbuch registriert. Diese Form tritt häufig bei Erbschaften, Familienbesitz oder gemeinschaftlichen Investitionen auf und erfordert eine klare vertragliche Regelung der Nutzungsrechte.
• Erbbaurecht: Weniger verbreitet, aber rechtlich möglich. Dabei erhält der Käufer ein langfristiges Nutzungsrecht, um auf einem fremden Grundstück zu bauen oder eine bestehende Immobilie zu nutzen, ohne selbst Eigentümer des Bodens zu werden. Solche Konstruktionen finden sich in Serbien meist bei staatlichen oder kommunalen Grundstücken.

Risiken und wichtige Prüfungen vor dem Immobilienkauf in Serbien

Der Immobilienkauf in Serbien sollte gründlich vorbereitet werden, insbesondere für ausländische Käufer, die mit den lokalen Verfahren nicht vertraut sind. Eine umfassende Due-Diligence-Prüfung ist unerlässlich, um rechtliche und finanzielle Risiken zu vermeiden.

Ein zentraler Punkt ist die Überprüfung der Eigentumsverhältnisse im Grundbuch (Katastar nepokretnosti). Käufer müssen sicherstellen, dass der Verkäufer rechtmäßiger Eigentümer ist und keine Belastungen wie Hypotheken, Pfandrechte oder offene kommunale Abgaben bestehen. Besonders bei älteren Objekten oder ländlichen Grundstücken ist Vorsicht geboten, da nicht alle Immobilien ordnungsgemäß registriert sind.

Auch baurechtliche Prüfungen sind wichtig. Es sollte kontrolliert werden, ob eine gültige Baugenehmigung und eine Nutzungsgenehmigung (upotrebna dozvola) vorliegen und ob alle An- und Umbauten legal errichtet wurden. Fehlen diese, kann die Nutzung eingeschränkt oder die Immobilie schwer weiterverkauft werden. Zusätzlich empfiehlt sich ein technisches Gutachten, um versteckte Baumängel oder Renovierungsbedarf frühzeitig zu erkennen.

Steuerliche und vertragliche Risiken wie bestehende Mietverhältnisse oder fehlende Vereinbarungen innerhalb einer Eigentümergemeinschaft dürfen ebenfalls nicht unterschätzt werden. Da Kaufverträge ausschließlich in serbischer Sprache erstellt werden, ist die rechtliche Begleitung durch erfahrene Anwälte unverzichtbar, um Sprachbarrieren zu überwinden und eine rechtssichere Abwicklung sicherzustellen. Unsere deutschsprachigen Anwältinnen und Anwälte in Serbien unterstützen Sie bei der Prüfung aller Unterlagen, damit Sie informiert und ohne böse Überraschungen investieren können.